హెల్త్‌కేర్ ట్రస్ట్ ఆఫ్ అమెరికా ఇంక్ (హెచ్‌టిఎ) క్యూ 4 2019 సంపాదన కాల్ ట్రాన్స్క్రిప్ట్ | మోట్లీ ఫూల్

0 0

Logo of jester cap with thought bubble.

మూల చిత్రం: మోట్లీ ఫూల్.

హెల్త్‌కేర్ ట్రస్ట్ ఆఫ్ అమెరికా ఇంక్ (NYSE: HTA)
Q4 2019 ఆదాయాల కాల్
ఫిబ్రవరి 14, 2020, శుక్రవారం: 9 ప్రధానమంత్రి. AND

విషయ సూచిక:

  • సిద్ధం చేసిన వ్యాఖ్యలు
  • ప్రశ్నలు మరియు సమాధానాలు
  • పాల్గొనేవారికి కాల్ చేయండి

సిద్ధం చేసిన వ్యాఖ్యలు:

ఆపరేటర్

హెల్త్‌కేర్ ట్రస్ట్ ఆఫ్ అమెరికా ఫోర్త్ క్వార్టర్ 2019 ఎర్నింగ్స్ కాన్ఫరెన్స్ కాల్‌కు మంచి రోజు మరియు స్వాగతం. పాల్గొనే వారందరూ వినడానికి మాత్రమే మోడ్‌లో ఉంటారు. [ఆపరేటర్ సూచనలు] దయచేసి ఈ ఈవెంట్ రికార్డ్ చేయబడుతుందని గమనించండి.

నేను ఇప్పుడు సమావేశాన్ని డేవిడ్ గెర్షెన్‌సన్‌కు మార్చాలనుకుంటున్నాను. దయచేసి ముందుకు సాగండి.

డేవిడ్ గెర్షెన్సన్ - చీఫ్ అకౌంటింగ్ ఆఫీసర్

ధన్యవాదాలు, మరియు హెల్త్‌కేర్ ట్రస్ట్ ఆఫ్ అమెరికా యొక్క సంవత్సర-ముగింపు 2019 ఆదాయాల కాల్‌కు స్వాగతం. ముగిసిన తర్వాత నిన్న మా ఆదాయ విడుదల మరియు మా ఆర్థిక అనుబంధాన్ని దాఖలు చేశాము. ఈ పత్రాలను మా వెబ్‌సైట్‌లోని ఇన్వెస్టర్ రిలేషన్స్ విభాగంలో లేదా ఎస్‌ఇసి వద్ద చూడవచ్చు.

దయచేసి ఈ కాల్ వెబ్‌కాస్ట్ అవుతోందని మరియు రాబోయే 90 రోజులు రీప్లే కోసం అందుబాటులో ఉంటుందని గమనించండి. మా సిద్ధం చేసిన వ్యాఖ్యల ముగింపులో మీ ప్రశ్నలను తీసుకోవడం మాకు సంతోషంగా ఉంటుంది.

కాల్ సమయంలో, మేము ముందుకు చూసే ప్రకటనలు చేస్తాము. ఈ ఫార్వర్డ్-లుకింగ్ స్టేట్‌మెంట్‌లు ప్రస్తుత నిర్వహణ మరియు ప్రస్తుతం మాకు అందుబాటులో ఉన్న సమాచారం యొక్క నమ్మకాలపై ఆధారపడి ఉంటాయి. తెలిసిన మరియు తెలియని నష్టాలు, పోకడలు, అనిశ్చితులు మరియు మా నియంత్రణకు మించిన కారకాలు లేదా అంచనా వేసే సామర్థ్యం ద్వారా మా వాస్తవ ఫలితాలు ప్రభావితమవుతాయి. అయినప్పటికీ, మా ump హలు సహేతుకమైనవి అని మేము నమ్ముతున్నాము, అవి భవిష్యత్ పనితీరుకు హామీ ఇవ్వవు. అందువల్ల, మా వాస్తవ భవిష్యత్ ఫలితాలు మా ప్రస్తుత అంచనాలకు భిన్నంగా ఉంటాయి. సంభావ్య నష్టాలపై వివరణాత్మక వివరణ కోసం, దయచేసి మా వెబ్‌సైట్‌లోని ఇన్వెస్టర్ రిలేషన్స్ విభాగంలో కనిపించే మా SEC ఫైలింగ్‌లను చూడండి.

నేను ఇప్పుడు కాల్‌ను హెల్త్‌కేర్ ట్రస్ట్ ఆఫ్ అమెరికా ఛైర్మన్ మరియు CEO స్కాట్ పీటర్స్‌కు పంపిస్తాను. స్కాట్?

స్కాట్ డి. పీటర్స్ - బోర్డు ఛైర్మన్, సీఈఓ మరియు ప్రెసిడెంట్

హెల్త్‌కేర్ ట్రస్ట్ ఆఫ్ అమెరికా నాల్గవ త్రైమాసికం మరియు పూర్తి సంవత్సరం 2019 ఆదాయాల కాన్ఫరెన్స్ కాల్ కోసం ఈ రోజు మాతో చేరినందుకు శుభోదయం మరియు ధన్యవాదాలు.

ఈ రోజు కాల్‌లో నాతో చేరడం మా చీఫ్ ఫైనాన్షియల్ ఆఫీసర్ రాబర్ట్ మిల్లిగాన్; అమండా హౌఘ్టన్, ఆస్తి నిర్వహణ మా ఎగ్జిక్యూటివ్ వైస్ ప్రెసిడెంట్; మరియు కరోలిన్ చియోడో, మా సీనియర్ వైస్ ప్రెసిడెంట్ ఆఫ్ అక్విజిషన్స్ అండ్ డెవలప్‌మెంట్.

మేము 2020 ను ప్రారంభించగానే, మెడికల్ ఆఫీస్ భవనాల యాజమాన్యం, లీజింగ్ మరియు ఆపరేషన్‌లో హెచ్‌టిఎ రంగాల నాయకుడిగా నిలిచింది. మాకు కీలకమైన మార్కెట్ ఫోకస్ పోర్ట్‌ఫోలియో ఉంది, ఇది దాదాపు 25 మిలియన్ చదరపు అడుగులతో భర్తీ చేయలేనిది. మా పోర్ట్‌ఫోలియో పూర్తిగా సమగ్రమైన పూర్తి-సేవా ఆపరేటింగ్ ప్లాట్‌ఫామ్‌తో కూడి ఉంది మరియు హెచ్‌టిఎ ఒక కోట ఇన్వెస్ట్‌మెంట్ గ్రేడ్ బ్యాలెన్స్ షీట్‌తో తనను తాను నిలబెట్టింది, ఇది పెట్టుబడులను ప్రత్యేకంగా కొనసాగించడానికి మరియు ఆదాయాల వృద్ధిని మరియు రాబోయే మూడు నుండి ఐదు సంవత్సరాలలో వాటాదారుల రాబడిని అందించడానికి మాకు స్థానం కల్పిస్తుంది.

హెల్త్‌కేర్ కొత్త దశాబ్దంలోకి అడుగుపెడుతున్నప్పుడు, ఇది ఖర్చుతో కూడుకున్నది మరియు రోగులకు సౌకర్యవంతంగా ఉండే ఇంటిగ్రేటెడ్ ati ట్‌ పేషెంట్ అనుభవం వైపు కదులుతూనే ఉంది. ఈ డెలివరీ మూడు సెట్టింగులలో జరుగుతుంది. ఒకటి, ఆన్-క్యాంపస్, ఇక్కడ HTA దేశంలో MOB ల యొక్క అతిపెద్ద యజమాని; రెండు, క్యాంపస్‌కు దూరంగా, అన్ని ప్రముఖ ఆరోగ్య సంరక్షణ ప్రదాతలు తమ ఉనికిని పెంచుకునే కమ్యూనిటీ స్థానాల్లో; మరియు మూడు, అకాడెమిక్ విశ్వవిద్యాలయ స్థానాల్లో, ఇక్కడ విద్యా మరియు ఆరోగ్య సంరక్షణ కలయికలు కీలకం.

గత 13 సంవత్సరాల్లో, మేము ఈ పోకడలను ప్రతిబింబించే MOB ల యొక్క పోర్ట్‌ఫోలియోను నిర్మించాము, ఇక్కడ వారు గొప్ప మార్కెట్లలో కోర్ క్రిటికల్ రియల్ ఎస్టేట్ను కనుగొనడంపై దృష్టి పెడతారు, ఇవి భవిష్యత్ సంవత్సరాల్లో అధిక స్థాయి అద్దెదారు నిలుపుదల మరియు అద్దె వృద్ధి అవకాశాలను అందిస్తాయి.

ప్రాధమిక నాణ్యత గల డ్రైవర్లతో మార్కెట్ నాణ్యత, రోగి డిమాండ్, భవన లక్షణాలు మరియు పెరుగుతున్న క్లిష్టమైన అద్దెదారుల సినర్జీలతో క్యాంపస్‌లో మరియు వెలుపల బలమైన పనితీరు ఉన్న లక్షణాలు జరుగుతాయని మా అనుభవం నిరూపించింది.

వ్యూహాత్మకంగా, దేశవ్యాప్తంగా ఇతర మార్కెట్లను అధిగమిస్తుందని మేము నమ్ముతున్న కీలకమైన వేగంగా అభివృద్ధి చెందుతున్న మార్కెట్లను HTA లక్ష్యంగా పెట్టుకుంది. మా లక్ష్య మార్కెట్ విధానం మార్కెట్లలో పరిమాణం మరియు స్థాయిని సృష్టించడం ద్వారా రాబడిని పెంచడానికి HTA ని అనుమతిస్తుంది.

మనకు ఇప్పుడు 17 చదరపు అడుగులకు పైగా 500,000 మార్కెట్లు మరియు సుమారు 10 మిలియన్ చదరపు అడుగులు లేదా అంతకంటే ఎక్కువ 1 మార్కెట్లు ఉన్నాయి. ఈ స్కేల్ ప్రత్యేకమైన సంబంధాలు మరియు ఆపరేటింగ్ సామర్థ్యాలతో లోతైన మరియు మరింత వ్యూహాత్మక స్థానిక ఆపరేటింగ్ ప్లాట్‌ఫామ్‌ను సమర్థవంతంగా సృష్టించడానికి అనుమతిస్తుంది. ఈ విధానం మన వృద్ధి వ్యూహానికి ముందుకు వెళ్ళడానికి కీలకమైన స్తంభం.

2019 లో, మా ప్లాట్‌ఫాం యొక్క సానుకూల లక్షణాలు మరియు పోర్ట్‌ఫోలియో అంతర్గత మరియు బాహ్య వృద్ధి అవకాశాలను ఉత్పత్తి చేసే మార్గాల్లో పనిచేయడం ప్రారంభించాయి. నేతృత్వంలో: ఒకటి, ఒకే-స్టోర్ వృద్ధి 2.7%, అద్దె ఆదాయ వృద్ధి 2.3% మరియు మా ఆస్తి నిర్వహణ వేదిక యొక్క పెరిగిన వినియోగం మరియు కొన్ని వ్యయ పొదుపుల నుండి మార్జిన్ విస్తరణ. ఇందులో నాల్గవ త్రైమాసికంలో ఒకే-స్టోర్ వృద్ధి 2.5%; రెండు, మేము మా పోర్ట్‌ఫోలియోలో దాదాపు 15% లేదా 3.6 మిలియన్ చదరపు అడుగుల కంటే ఎక్కువ లీజుకు తీసుకున్నాము, పూర్తి సంవత్సరం 3.5% స్ప్రెడ్‌లను విడుదల చేసింది మరియు 84% అదే-స్టోర్ అద్దెదారు నిలుపుదల.

మా ఆస్తి నిర్వహణ ప్లాట్‌ఫామ్ నుండి ఆశించిన సినర్జీలను పరిగణనలోకి తీసుకున్న తర్వాత 558 6.1 మిలియన్ల మొత్తం సముపార్జనలు మరియు 330% మిశ్రమ టోపీ రేటు. నాల్గవ త్రైమాసికంలో మూసివేయబడిన XNUMX XNUMX మిలియన్లు ఇందులో ఉన్నాయి. ఇవి బాగా ఉన్న MOB లు ప్రధానంగా మన ప్రస్తుత మార్కెట్లలో ఉన్నాయి, ఇక్కడ మేము స్కేల్‌ను జతచేస్తున్నాము మరియు వాటాదారుల కోసం అదనపు విలువను పెంచడానికి మా ఆపరేటింగ్ ప్లాట్‌ఫామ్‌ను ఉపయోగించుకుంటాము. సముపార్జన మార్కెట్లు పెద్ద ఒప్పందాల కోసం చాలా పోటీగా ఉన్నప్పటికీ, మేము మా పోర్ట్‌ఫోలియోలో సరిపోయే వన్-ఆఫ్ అవకాశాలపై దృష్టి పెడుతున్నాము, కాని తక్షణ సముపార్జనకు అనుమతించే దిగుబడిని పొందగలిగాము.

చివరగా, నాలుగు, అభివృద్ధి. మేము 110 లో 2019 మిలియన్ డాలర్ల అభివృద్ధి మరియు పునరాభివృద్ధిని ప్రకటించాము, వీటిలో కామన్ స్పిరిట్ అని పిలువబడే HCA మరియు డిగ్నిటీతో రెండు ఆన్-క్యాంపస్ పరిణామాలు ఉన్నాయి. సంవత్సరాలుగా ఈ రెండు సంస్థలతో మాకు బలమైన సంబంధాలు ఉన్నాయి మరియు భవిష్యత్ పరిణామాల కోసం వారితో కలిసి పనిచేయడం కొనసాగుతుంది. మేము ఇప్పుడు నాలుగు పరిణామాలను కలిగి ఉన్నాము, మొత్తం పెట్టుబడులతో 150 మిలియన్ డాలర్లు 2020 లో పంపిణీ చేయబడతాయి.

ఆరెంజ్ కౌంటీ కాలిఫోర్నియాలోని మా సెయింట్ జోసెఫ్ హెల్త్ మిషన్ వీజో క్యాంపస్‌లో రెండు MOB ల పునరాభివృద్ధిని కూడా ప్రకటించాము. ఇందులో capital 20 మిలియన్ల వరకు మూలధన పెట్టుబడి ఉంటుంది.

మొత్తం క్యాపిటలైజేషన్‌లో 29% పరపతి మరియు 5.7 రెట్లు debt ణం నుండి EBITDA తో మా బ్యాలెన్స్ షీట్ ఎప్పుడూ బలంగా లేదు. రాబోయే ఆరు నెలల్లో ముందుకు సాగడానికి మాకు అందుబాటులో ఉన్న సుమారు million 5 మిలియన్ల ఈక్విటీని కారకం చేసేటప్పుడు ఈ పరపతి 25 రెట్లు మరియు మొత్తం క్యాపిటలైజేషన్‌లో 300% కి తగ్గుతుంది.

మేము చూస్తున్న ఒప్పంద ప్రవాహాన్ని బట్టి మేము 2019 నాల్గవ త్రైమాసికంలో మా మూలధన లభ్యతను ఉద్దేశపూర్వకంగా నిర్మించాము మరియు వచ్చే రెండు త్రైమాసికాలలో ఈ మూలధనాన్ని అమలు చేయాలని ఆశిస్తున్నాము.

మా పనితీరు మరియు సముపార్జన కార్యకలాపాల ఫలితంగా ఆదాయాల వృద్ధి, మేము మా సాధారణీకరించిన నిధులను కార్యకలాపాల నుండి ఒక్కో షేరుకు 1.64 0.42 మరియు నాల్గవ త్రైమాసికంలో 2019 0.02 కు పెంచగలిగాము. గమనిక, XNUMX లో హెచ్‌టిఎ ఇప్పుడు ఖర్చు చేయాల్సిన మూలధన వ్యయాలలో ప్రతి షేరుకు .XNUMX XNUMX కంటే ఎక్కువ మాకు ఉంది. ఈ ఖర్చులు మా అంతర్గత లీజింగ్ బృందాలతో సంబంధం కలిగి ఉన్నాయి.

మేము 2020 కంటే ముందు చూస్తున్నప్పుడు, హెచ్‌టిఎ దిగువ శ్రేణిని తాకే విధంగా డ్రైవింగ్ పనితీరుపై దృష్టి పెట్టింది. ఆస్తి నిర్వహణ దృక్పథం నుండి, మేము 100 లో సాధించిన విడుదల స్ప్రెడ్‌లను కొనసాగించడం కొనసాగిస్తూ, ఆక్యుపెన్సీ వృద్ధిని 100 - 200 నుండి 2019 బేసిస్ పాయింట్లకు పెంచడానికి మా ప్లాట్‌ఫారమ్‌ను ఉపయోగించడంపై దృష్టి కేంద్రీకరించాము. పెట్టుబడిదారుల కోణం నుండి, మా దృష్టి కొనసాగుతుంది మా కీలక మార్కెట్లలో మా క్రమశిక్షణా ప్రమాణాలకు అనుగుణంగా ఉన్న సముపార్జనలు మరియు అభివృద్ధి అవకాశాలను కనుగొనడం మరియు మూసివేయడం, 5 నుండి 10 సంవత్సరాలుగా ఇప్పుడు అమలులో ఉన్న మా సముపార్జన మరియు అభివృద్ధి ప్లాట్‌ఫారమ్‌లకు ఇప్పుడు మనం చూస్తున్న అవకాశాల పెరుగుదలపై ప్రయోజనాన్ని పొందడం.

బ్యాలెన్స్ షీట్ దృక్పథం నుండి, మేము 5.5 రెట్లు మరియు 6.0 రెట్లు మధ్య పరపతితో బలమైన బ్యాలెన్స్ షీట్ను నిర్వహించడంపై దృష్టి కేంద్రీకరించాము, మేము పెంచిన ఈక్విటీని ముందుకు ప్రాతిపదికన పెట్టుబడి పెట్టడం.

2020 కొరకు మార్గదర్శక కోణం నుండి, ప్రతి షేరుకు సాధారణీకరించిన ఎఫ్‌ఎఫ్‌ఒ షేరుకు 1.69 1.73 మరియు 4 2 మధ్య చేరుకుంటుందని మేము ఆశిస్తున్నాము, శ్రేణి యొక్క మధ్య బిందువుగా 3% పైగా వృద్ధి. మా ఒకే-స్టోర్ వృద్ధి సంవత్సరానికి 500% నుండి 600% మధ్య ఉంటుందని మేము ఆశిస్తున్నాము, శ్రేణి యొక్క అగ్రభాగాన్ని సాధించడానికి పెరుగుతున్న ఆక్యుపెన్సీపై దృష్టి పెట్టండి. 5.5% నుండి 6.25% వరకు సినర్జీల తరువాత ఆశించిన దిగుబడితో సంవత్సరానికి million XNUMX మిలియన్ల నుండి XNUMX మిలియన్ డాలర్ల మధ్య అంచనా వేసిన మా ప్రస్తుత ఈక్విటీ క్యాపిటల్‌ను మేము పూర్తిగా అమలు చేస్తాము.

చివరగా, మేము నార్త్ కరోలినాలోని కారీలో మా మొదటి ప్రాజెక్టుతో మూడవ త్రైమాసిక ప్రారంభంలో పంపిణీ చేయబడిన పరిణామాలను పంపిణీ చేయటం ప్రారంభిస్తాము. రాబర్ట్ తన వ్యాఖ్యలలో కొంత అదనపు రంగును ఇస్తాడు.

చివరగా, హెల్త్‌కేర్ ట్రస్ట్ ఆఫ్ అమెరికా యొక్క మొట్టమొదటి సుస్థిరత నివేదికను జనవరిలో ప్రచురించాలని నేను కోరుకున్నాను. మేము 2010 లో మా ఆపరేటింగ్ ప్లాట్‌ఫామ్‌ను ప్రారంభించినప్పటి నుండి, మేము మా భవనాల సామర్థ్యం మరియు మేము పెట్టుబడి పెట్టే సంఘాలలో మా పాదముద్రపై దృష్టి పెట్టాము.

నేను ఇప్పుడు కాల్‌ను అమండాకు మారుస్తాను.

అమండా హౌటన్ - ఎగ్జిక్యూటివ్ వైస్ ప్రెసిడెంట్, అసెట్ మేనేజ్మెంట్

ధన్యవాదాలు, స్కాట్. 2019 లో, మా బృందం మా ప్రస్తుత పోర్ట్‌ఫోలియోలో అధిక-నాణ్యత ఆపరేటింగ్ మరియు లీజింగ్ ఫలితాలను అందించడంపై దృష్టి సారించింది, అదే సమయంలో మా ప్లాట్‌ఫామ్‌లోకి కొత్త లక్షణాలను సమగ్రపరచడం మరియు ఈ సముపార్జనల్లో భాగంగా ntic హించిన సామర్థ్యాలు మరియు సినర్జీలను సంగ్రహించడం.

గత దశాబ్దంలో, మా ప్లాట్‌ఫామ్‌లోకి కొత్త లక్షణాలను తీసుకువచ్చినందున, పెరుగుతున్న దిగుబడి యొక్క 25 మరియు 35 బేసిస్ పాయింట్ల మధ్య జోడించే మా సామర్థ్యాన్ని మా అంతర్గత ఆస్తి నిర్వహణ బృందం పదేపదే చూపించింది. దీనికి చాలా కనిపించే ఉదాహరణ డ్యూక్ పోర్ట్‌ఫోలియో, ఇది మేము 2017 లో సంపాదించినది మరియు 12 నెలల కాలంలో, మేము million 7 మిలియన్ల నుండి million 8 మిలియన్ల మధ్య పొదుపును సంపాదించాము, ఎక్కువగా మూడవ పార్టీ నిర్వహణ మరియు ఇంజనీరింగ్ సిబ్బందిని మా స్వంతంగా భర్తీ చేసిన ఫలితంగా జట్లు మరియు గతంలో మూడవ పార్టీ నిర్వాహకులకు పంపిన మార్కప్‌లు మరియు లాభాలను సంగ్రహించడం.

మూడవ పార్టీ నిర్వహణ నుండి మా అంతర్గత ప్లాట్‌ఫారమ్‌కు ఈ మార్పు అద్దెదారు దృక్పథం నుండి అతుకులుగా ఉంటుంది, ఎందుకంటే నికర ఆర్థిక ప్రభావాన్ని వారు చూడలేరు, ఇది మా వాటాదారులకు గతంలో మూడవ పార్టీలకు ఇచ్చిన లాభాల నుండి ప్రయోజనం పొందటానికి వీలు కల్పిస్తుంది. 200 కి పైగా కార్యాలయాలలో 20 కు పైగా ఆస్తి నిర్వహణ, ఇంజనీరింగ్ మరియు లీజింగ్ సిబ్బందితో, పూర్తి-సేవ ఆపరేటింగ్ ప్లాట్‌ఫాం అందించే సినర్జీలు మరియు పొదుపుల నుండి లబ్ది పొందటానికి హెచ్‌టిఎ REIT స్థలంలో ప్రత్యేకంగా సరిపోతుంది.

ఒక సంస్థగా, మా ప్లాట్‌ఫాం యొక్క పూర్తి ప్రయోజనాన్ని గుర్తించే ప్రారంభ దశలోనే ఉన్నామని మేము నమ్ముతున్నాము. మేము మార్కెట్లో పెరుగుతున్నప్పుడు, మూడవ పార్టీలు గతంలో చేసిన అదనపు సేవలను చేయడానికి మేము మరింత ప్రత్యేకమైన మరియు నైపుణ్యం కలిగిన సిబ్బందిని నియమించగలుగుతాము. ఉదాహరణకు, మార్కెట్లో 500,000 చదరపు అడుగుల వద్ద మరియు హౌసింగ్ మెకానికల్, ఎలక్ట్రికల్ మరియు ప్లంబింగ్ సేవలు ఖర్చు దృక్కోణం నుండి అర్ధవంతం కావడం ప్రారంభిస్తాయి.

మా కీలక మార్కెట్లను పెంచడం మరియు మా అంతర్గత సిబ్బందికి శిక్షణ ఇవ్వడంపై దృష్టి పెట్టి, రాబోయే మూడు, నాలుగు సంవత్సరాల్లో, పెట్టుబడిదారులు మా ప్లాట్‌ఫాం నుండి మార్జిన్ విస్తరణ మరియు విలువ సృష్టిని చూస్తూనే ఉంటారు.

ఇప్పుడు నాల్గవ త్రైమాసికానికి మారుతోంది. ఈ త్రైమాసికంలో మా అదే-స్టోర్ వృద్ధి 2.5% వద్ద 1.4% మూల ఆదాయ వృద్ధి మరియు అద్దె మార్జిన్ విస్తరణ యొక్క 100 బేసిస్ పాయింట్ల ద్వారా వచ్చింది. సంవత్సరానికి ప్రాతిపదికన, ఒకే-స్టోర్ NOI వృద్ధి 2.7% పెరిగింది, ఇది పూర్తి సంవత్సర ఆదాయ వృద్ధి 2.3%.

ఈ త్రైమాసికంలో మేము సుమారు 1 మిలియన్ చదరపు అడుగుల లీజులకు సంతకం చేసాము. ఇందులో 180,000 చదరపు అడుగుల కొత్త లీజులు మరియు దాదాపు 830,000 చదరపు అడుగుల పునరుద్ధరణ ఉన్నాయి. ఒకే-స్టోర్ పోర్ట్‌ఫోలియో కోసం మా మొత్తం అద్దెదారు నిలుపుదల 77%, పునరుద్ధరణలపై స్ప్రెడ్‌లను విడుదల చేయడం 3.4% వద్ద బలంగా ఉంది.

ఈ కాలంలో సంతకం చేసిన లీజుల కోసం వార్షిక ఎస్కలేటర్లు 2.9%, మేము మా లీజులను రోల్ చేస్తూనే ఎస్కలేటర్లను 3% వైపు పెంచే ధోరణిని కొనసాగిస్తున్నాము. TI లు పునరుద్ధరణలపై సంవత్సరానికి చదరపు అడుగుకు 1.96 4.11 మరియు కొత్త కాలానికి చదరపు అడుగుకు XNUMX XNUMX వద్ద స్థిరంగా ఉన్నాయి.

సంవత్సరానికి, మేము ఇప్పుడు 3.6 మిలియన్ చదరపు అడుగులు లేదా మా మొత్తం పోర్ట్‌ఫోలియో జిఎల్‌ఎలో దాదాపు 15% లీజుకు తీసుకున్నాము. సంవత్సరానికి ఒకే-స్టోర్ నిలుపుదల 83%, మా విడుదల స్ప్రెడ్‌లు మరియు పునరుద్ధరణలు 3.5% బలంగా ఉన్నాయి. ఇంకా, సంవత్సరంలో సంతకం చేసిన కొత్త మరియు పునరుద్ధరణ లీజులపై కాంట్రాక్టు పెరుగుదల సగటున 2.6%, మా పునరావృత ఆదాయ ప్రవాహాన్ని బలోపేతం చేస్తుంది మరియు మా పెట్టుబడిదారులు ఆశించిన నాణ్యత పెరుగుదల.

మా పునరుద్ధరణలపై గమనించవలసిన కొత్త పోకడలు, 1 మరియు అంతకు మించి ముగుస్తున్న లీజులకు సంబంధించిన సంవత్సరానికి 2020 మిలియన్ చదరపు అడుగుల లీజుతో ప్రారంభ పునరుద్ధరణల యొక్క గణనీయమైన పెరుగుదల స్థాయిని మేము చూశాము. అద్దెదారులు తమ స్థలాన్ని దీర్ఘకాలికంగా లాక్ చేయాలని కోరుకుంటారు, ఎందుకంటే వారు పద్ధతులను ఏకీకృతం చేస్తారు మరియు వారి మౌలిక సదుపాయాలలో పెట్టుబడి పెడతారు.

దీర్ఘకాలిక పునరుద్ధరణలపై మేము ఆసక్తిని చూశాము, 2019 లో సగటు పునరుద్ధరణ పదం 7.2 సంవత్సరాలు, మా 25 పునరుద్ధరణ కాల సగటు 2018 సంవత్సరాల కంటే దాదాపు 5.8% ఎక్కువ. అద్దెదారులు వారి ఆరోగ్య సంరక్షణ డెలివరీ వ్యూహాల కోసం కీలకమైన రియల్ ఎస్టేట్‌లో లాక్ చేయడానికి ప్రయత్నిస్తున్నందున ఈ రెండూ 2020 వరకు కొనసాగుతాయని మేము నమ్ముతున్నాము.

వ్యయం ముందు, మేము స్కేల్ మరియు స్పెషాలిటీ సర్వీస్ ఆఫర్ యొక్క మా ఆర్థిక వ్యవస్థల ప్రయోజనాన్ని చూపిస్తూనే ఉన్నాము. ఈ త్రైమాసికంలో, మేము 2018 నాల్గవ త్రైమాసికంలో ఖర్చులను సాపేక్షంగా ఫ్లాట్‌గా ఉంచగలిగాము మరియు వరుసగా 2% పైగా తగ్గాము. ప్రధానంగా టెక్సాస్‌లో 2019 లో ఆస్తిపన్ను మొత్తం పెరిగినప్పటికీ, మా బృందాలు మా ప్లాట్‌ఫామ్‌లోని సామర్థ్యాల ద్వారా ఈ ప్రభావాన్ని అధిగమించగలిగాయి మరియు యుటిలిటీ పొదుపుపై ​​నిరంతరం దృష్టి సారించాయి.

నాల్గవ త్రైమాసికంలో, మేము మా ఆస్తి పన్ను విజ్ఞప్తుల యొక్క కొన్ని అనుకూలమైన ఫలితాలను చూడటం ప్రారంభించాము మరియు రాబోయే త్రైమాసికాల్లో మా అప్పీల్ ప్రయత్నాలతో మేము విజయం సాధిస్తామని నమ్ముతున్నాము.

2019 పనితీరు మా పోర్ట్‌ఫోలియో యొక్క స్థితిస్థాపకత మరియు బాహ్య మరియు అంతర్గత వాతావరణాన్ని మార్చడం ద్వారా నాణ్యమైన NOI వృద్ధిని అందించగల సామర్థ్యాన్ని ప్రతిబింబిస్తుంది. గత సంవత్సరాల్లో కంటే కొంచెం ఎక్కువ గడువుతో మేము 2019 లోకి వచ్చాము, మా పోర్ట్‌ఫోలియోలో 12.8% మా చారిత్రక 10% సగటుతో.

కాలిఫోర్నియాలోని ఆరెంజ్ కౌంటీలోని సెయింట్ జోసెఫ్ హెల్త్ మిషన్ వీజో క్యాంపస్‌లో మాకు చాలా ఆస్తుల పరివర్తనాలు ఉన్నాయి, వాటిలో అతిపెద్దది మా మిషన్ వీజో వైద్య కార్యాలయ భవనాలు, నాలుగు MOB లు.

ఈ భవనాలు 1972 లో నిర్మించబడ్డాయి మరియు 20 సంవత్సరాల హాస్పిటల్ మాస్టర్ లీజుకు వస్తున్నాయి. మేము రెండు భవనాల పునరాభివృద్ధితో ముందుకు సాగుతున్నాము, అది సౌకర్యాలను ఆధునీకరిస్తుంది మరియు ఈ మార్కెట్‌కు అనుగుణంగా అద్దెను వారి ప్రస్తుత అద్దె కంటే గణనీయంగా మరియు అంతకంటే ఎక్కువ కమాండ్ చేయడానికి అనుమతిస్తుంది.

ఈ కారకాలు సంవత్సరానికి పైగా ఒకే-స్టోర్ ఆక్యుపెన్సీ మరియు లీజు శాతంలో మొత్తం తగ్గుదలకు దోహదం చేశాయి, వీటిలో ఎక్కువ భాగం మూడవ త్రైమాసికంలో వ్యక్తమయ్యాయి, మా అదే-స్టోర్ లీజు రేట్లు నాల్గవ త్రైమాసికంలో స్థిరంగా ఉన్నాయి మరియు ఆక్యుపెన్సీ 10 బేసిస్ పాయింట్లు పెరిగింది Q90.9 కంటే 3% కు.

మేము 2020 వైపు చూస్తున్నప్పుడు, మా పోర్ట్‌ఫోలియోలో సుమారు 9% గడువు ముగిసింది, మరో 6% నెల నుండి నెలకు. అద్దెదారులతో ప్రస్తుత చర్చల ప్రకారం, 80% నుండి 2% పరిధిలో పునరుద్ధరణ వ్యాప్తితో అద్దెదారుల నిలుపుదల 4% ఉంటుందని మేము ఆశిస్తున్నాము. మా కొత్త లీజింగ్ ప్రయత్నాలు మా పైప్‌లైన్‌లో 40% పైగా 10,000 చదరపు అడుగుల కంటే ఎక్కువ పెద్ద ఒప్పందాలను కలిగి ఉన్నాయి.

ఈ ఒప్పందాలు సాధారణంగా సంతకం చేయడానికి మరియు చివరికి నిర్మించటానికి ఎక్కువ సమయం తీసుకుంటాయి, అయితే, ఈ ఒప్పందాల యొక్క ప్రయోజనాలను 2020 రెండవ భాగంలో అర్ధవంతమైన పెరుగుదల లీజు మరియు ఆక్యుపెన్సీ స్థాయి ద్వారా చూడాలని మేము భావిస్తున్నాము, 100 మరియు 200 బేసిస్ పాయింట్ల మధ్య ఆక్యుపెన్సీని కదిలించే మొత్తం దృక్పథంతో రాబోయే 12 నుండి 24 నెలల్లో.

నేను ఇప్పుడు కాల్‌ను రాబర్ట్‌కు మారుస్తాను.

రాబర్ట్ ఎ. మిల్లిగాన్ - చీఫ్ ఫైనాన్షియల్ ఆఫీసర్, కోశాధికారి మరియు కార్యదర్శి

ధన్యవాదాలు, అమండా. పెట్టుబడి మరియు మూలధన మార్కెట్ రంగంలో 2019 మాకు చాలా చురుకైన సంవత్సరంగా ముగిసింది, ఇది మా నిరంతర ఒకే-స్టోర్ వృద్ధితో కలిపినప్పుడు, ఆదాయాల వృద్ధి స్థాయిని ప్రదర్శించడానికి మాకు వీలు కల్పించింది.

నాల్గవ త్రైమాసికంలో, మేము ఒకే-స్టోర్ వృద్ధిని 2.5% ఉత్పత్తి చేసాము, పూర్తి సంవత్సరం ఒకే-స్టోర్ వృద్ధి 2.7% వద్ద ఉంది. మా ఆపరేటింగ్ ప్లాట్‌ఫామ్ యొక్క పెరిగిన పనితీరు మరియు వినియోగం ద్వారా స్థిరమైన స్థిరమైన ఆదాయ వృద్ధి మరియు మార్జిన్ విస్తరణ రెండింటి ద్వారా ఇది ఉత్పత్తి అవుతూనే ఉంది.

మౌలిక సదుపాయాల కోణం నుండి, మేము చాలా సమర్థవంతంగా ఉంటాము. త్రైమాసికంలో G&A తో $ 10.2 మిలియన్లు వస్తున్నాయి, సంవత్సరానికి పైగా పెరుగుదల ప్రధానంగా అంతర్గత లీజింగ్ వ్యయాన్ని ఖర్చు చేయడం ద్వారా నడిచేది, దీనిపై మేము అంతకు ముందు సంవత్సరంలో 1.2 మిలియన్ డాలర్లు పెట్టుబడి పెట్టాము. సంవత్సరానికి, మేము .41.3 XNUMX మిలియన్లకు వచ్చాము, ఇది మా తోటివారితో పోలిస్తే చాలా సమర్థవంతంగా ఉంది.

పర్యవసానంగా, మేము నాల్గవ త్రైమాసికంలో 0.42 డాలర్ల పలుచన వాటాకు సాధారణీకరించిన ఎఫ్‌ఎఫ్‌ఓను ఉత్పత్తి చేసాము, అంతకుముందు సంవత్సరం కంటే 5% పెరిగి మేము ఒకే-స్టోర్ వృద్ధిని కొనసాగిస్తూ, మా సముపార్జనలను మూసివేసి, గత సంవత్సరం గ్రీన్‌విల్లే అమ్మకంలో సేకరించిన మూలధనాన్ని మెరుగైన ఆస్తులుగా మార్చాము. మరియు మార్కెట్లు.

పంపిణీకి అందుబాటులో ఉన్న నిధులు త్రైమాసికంలో .72.3 17.6 మిలియన్లు పెరిగాయి, ఇందులో 14 12.5 మిలియన్ పునరావృత మూలధన వ్యయాలు లేదా NOI లో సుమారు 2019% ఉన్నాయి. సంవత్సరానికి మా రన్ రేటు NOI లో 15% ​​గా ఉంది. మా పునరావృత కాపెక్స్ మా పోర్ట్‌ఫోలియోలో 25% కి దగ్గరగా ఉన్న 2018 లో మేము ప్రవేశించిన మొత్తం లీజింగ్ యొక్క సాపేక్షంగా అధిక మొత్తాన్ని చూస్తే సాధారణం కంటే కొంచెం ఎక్కువ. మేము 2020 లో పూర్తి చేసిన దానికంటే దాదాపు XNUMX% ఎక్కువ. అద్దెదారుల అభివృద్ధి వినియోగంలో వెనుకబడి ఉన్నందున వీటిలో కొన్ని XNUMX వరకు కొనసాగుతాయని మేము ఆశిస్తున్నాము. పెట్టుబడి కోణం నుండి, మా క్రమశిక్షణా పూచీకత్తు ప్రమాణాలకు అనుగుణంగా ఉన్న అవకాశాల సంఖ్యను మేము చూస్తున్నాము మరియు వాటాదారులకు ఆకర్షణీయమైన రోజు వన్ అక్రెషన్‌ను మూసివేయడానికి మరియు లాక్ చేయడానికి అనుమతించే మెరుగైన మూలధన వ్యయాన్ని కలిగి ఉన్నాము.

2019 కోసం, మా ఆపరేటింగ్ ప్లాట్‌ఫామ్ నుండి మొదటి రోజు సినర్జీలతో సహా, 550% కంటే ఎక్కువ దిగుబడి వద్ద 6.1 330 మిలియన్ల పెట్టుబడులను కనుగొనగలిగాము మరియు మూసివేయగలిగాము. నాల్గవ త్రైమాసికంలో, డెవలపర్లు, ప్రైవేట్ యజమానులు మరియు ఆరోగ్య సంరక్షణ ప్రదాతల అమ్మకాల మిశ్రమంతో సహా XNUMX మిలియన్ డాలర్ల పెట్టుబడులను మేము మూసివేసాము.

మా పెట్టుబడి ప్రమాణాలు సూటిగా ఉంటాయి: ఆరోగ్య సంరక్షణ డెలివరీ అభివృద్ధి చెందుతూనే ఉన్నందున అధిక డిమాండ్ ఉన్న కోర్ క్రిటికల్ రియల్ ఎస్టేట్ పై దృష్టి పెట్టడం ద్వారా రాబోయే 5 నుండి 10 సంవత్సరాలలో వృద్ధి చెందుతున్న ఆస్తులను గుర్తించడం. క్యాంపస్ భవనాలతో పాటు, అకాడెమిక్ మెడికల్ సెంటర్ స్థానాల్లోని మిశ్రమాలను కలపండి. అవి యుఎస్ సగటు కంటే వేగంగా పెరుగుతున్న కీలక మార్కెట్లలో ఉన్నాయి, ఇక్కడ మేము మా స్కేల్ మరియు v చిత్యం మరియు ఆస్తులను పెంచుకోవచ్చు, ఇక్కడ మా ప్లాట్‌ఫామ్‌ను అదనపు విలువను మరియు మా పెట్టుబడులకు దిగుబడిని ఉపయోగించుకోవచ్చు. చివరకు, మేము ఒక రోజు రాబడిని, అలాగే దీర్ఘకాలిక వృద్ధిని సాధించడానికి వృద్ధి అవకాశాలను సాధించడంపై దృష్టి కేంద్రీకరించాము.

మా 2019 పెట్టుబడులు ఈ ప్రమాణాలన్నింటినీ తీర్చాయి. అవన్నీ మా కీలక మార్కెట్లలో కోర్ క్రిటికల్ ప్రదేశాలలో ఉన్నాయి, కాలక్రమేణా అదనపు విలువను పెంచే అవకాశం, ఆక్యుపెన్సీ పెరుగుదల మరియు అద్దెలను పెంచే అవకాశం ద్వారా.

ప్రాపర్టీలు దాదాపు 60% క్యాంపస్‌లో లేదా దాని ప్రక్కనే ఉన్నాయి, అయితే పూర్తిగా ఫీజు సాధారణ ప్రాతిపదికన సంపాదించబడ్డాయి, ఇది దీర్ఘకాలిక పనితీరుకు కీలకం అని మేము భావిస్తున్నాము.

పోర్ట్‌ఫోలియో నిర్మాణ కోణం నుండి, మేము కీలక మార్కెట్లలో మా స్థాయిని పెంచుకుంటాము. 500,000 చదరపు అడుగుల కంటే ఎక్కువ ఉన్న మార్కెట్ల సంఖ్యను 17 కి పెంచడం. మేము మా భౌగోళిక ఏకాగ్రతను పెంచుతున్నప్పుడు, మేము ఆరోగ్య వ్యవస్థలు, విద్యా విశ్వవిద్యాలయాలు మరియు పెద్ద వైద్యుల సమూహాలతో బ్రాండ్ v చిత్యాన్ని పొందుతాము మరియు మేము ప్లాట్‌ఫారమ్‌ను ప్రభావితం చేస్తున్నప్పుడు కార్యాచరణ సామర్థ్యాన్ని మెరుగుపరుస్తాము.

మా బ్యాలెన్స్ షీట్ తత్వశాస్త్రం తక్కువ స్థాయికి చేరుకుంది మరియు ఆదాయాల వృద్ధిని లాక్ చేయడానికి మేము సముపార్జన చేసే సమయాన్ని మూలధనాన్ని పెంచుతుంది మరియు మేము ఎల్లప్పుడూ లావాదేవీలను అవకాశవాదంగా కొనసాగించే స్థితిలో ఉన్నామని నిర్ధారించుకోండి. అస్థిర మార్కెట్లలో ఇది ప్రత్యేకించి వర్తిస్తుంది, ఇక్కడ వృద్ధిని వృద్ధి చెందడానికి మరియు త్వరగా డ్రైవ్ చేయగల సామర్థ్యం మనకు ఉంది.

నాల్గవ త్రైమాసికంలో .2019 637 చుట్టూ సగటు ధరలకు 585 మిలియన్ డాలర్లు లేదా మా సముపార్జన ధర కంటే కనీసం 29.70 బేసిస్ తక్కువగా ఉన్న 5% క్యాప్ రేటుతో సహా సుమారు 65 XNUMX మిలియన్ ఈక్విటీని సేకరించడం ద్వారా మేము XNUMX లో మా కొనుగోళ్లకు ఆర్థిక సహాయం చేసాము.

మేము మా ఎటిఎమ్ ద్వారా మూలధనాన్ని సమీకరించాము, చాలా సమర్థవంతమైన లావాదేవీలను అనుమతించాము మరియు ఫార్వర్డ్ ప్రాతిపదికన million 300 మిలియన్ల కంటే కొంచెం ఎక్కువ తీసుకున్నాము, ఇది 2020 లో మేము వెళ్ళేటప్పుడు సముపార్జనలకు పొడి పొడిగా ఉపయోగపడుతుంది.

మనం ఈక్విటీని పెంచగల అనేక మార్గాలు ఉన్నాయని మరియు ఏదైనా మార్కెట్లో ఉన్న అవకాశాలను ఎల్లప్పుడూ అంచనా వేస్తున్నామని నేను గమనించాను. నాల్గవ త్రైమాసికంలో, ఎన్నికల సంవత్సరంలో మార్కెట్ అస్థిరతకు మరియు కనిపించే అవకాశాల పైప్‌లైన్‌కు అవకాశం ఇచ్చిన ఫార్వార్డ్‌ను ఉపయోగించాలని మేము ఎంచుకున్నాము. సాంప్రదాయ ప్రాతిపదికన ఈక్విటీని పెంచడం ద్వారా వచ్చే తక్షణ ఆదాయాల పలుచన లేకుండా ఇది 5 రెట్లు పరపతి బ్యాలెన్స్ షీట్ యొక్క బలాన్ని ఇస్తుంది, ఇది వాటాదారులచే విలువైనదిగా ఉంటుందని మేము నమ్ముతున్నాము.

తత్ఫలితంగా, మా బ్యాలెన్స్ షీట్ 2020 లో ఆర్థిక వృద్ధికి అద్భుతమైన ఆకృతిలో కొనసాగుతోంది. ఈక్విటీ ఫార్వర్డ్‌లు మరియు చాలా పరిమిత సమీప-కాల మెచ్యూరిటీలతో సహా 5.7 బిలియన్ డాలర్ల లిక్విడిటీతో మేము సంవత్సరానికి 1.2 రెట్లు debt ణం నుండి EBITDA వద్ద ముగించాము.

మూడవ త్రైమాసికంలో, ఈ మెచ్యూరిటీలను చాలా ఆకర్షణీయమైన రేట్లకు విస్తరించే అవకాశాన్ని మేము తీసుకున్నాము. ఫార్వర్డ్ ఈక్విటీని మీరు మా లిక్విడిటీకి మరియు మా బ్యాలెన్స్ షీట్ 5.0 రెట్లు debt ణం నుండి EBITDA వద్ద ఉన్నప్పుడు, మాకు 700 మిలియన్ డాలర్ల సముపార్జన సామర్థ్యం ఉంది, అదే సమయంలో మా లక్ష్య పరపతి పరిధిలో 5.5 నుండి 6 రెట్లు ఉంటుంది.

2020 కి మారినప్పుడు, మేము మా ప్రారంభ ఆదాయ మార్గదర్శకాన్ని అందించాము, అది ఒక్కో షేరుకు సాధారణీకరించబడిన FFO యొక్క 1.69 1.73 నుండి 2 3 వరకు ఉంటుంది. ఈ మార్గదర్శకత్వం సంవత్సరం చివరినాటికి పెరుగుతున్న ఆక్యుపెన్సీ స్థాయిలను సాధించడం ఆధారంగా శ్రేణి యొక్క అధిక ముగింపుతో 44% నుండి 46% వరకు ఒకే-స్టోర్ వృద్ధిని umes హిస్తుంది. మా ఆక్యుపెన్సీని పెంచడానికి మా ప్లాట్‌ఫాం సామర్థ్యాలను పెంచుకునేటప్పుడు & 500 మిలియన్ల నుండి 600 మిలియన్ డాలర్ల G&A. సినర్జీలతో సహా 5.5% నుండి 6.25% బ్లెండెడ్ క్యాప్ రేట్ వద్ద million 300 మిలియన్ల నుండి million 226 మిలియన్ల వరకు స్వాధీనం. రెండవ త్రైమాసికం చివరినాటికి మా $ 2.5 మిలియన్ల ఈక్విటీని ఉపయోగించడం, ఫలితంగా మా మూలధనం యొక్క మిగిలిన భాగాలతో సుమారు 3 2020 మిలియన్ల షేర్లు మా రివాల్వర్‌పై నిధులు సమకూర్చబడ్డాయి మరియు మా పునరాభివృద్ధి ఫలితంగా $ XNUMX మిలియన్ల నుండి million XNUMX మిలియన్ల హెడ్‌వైండ్ మిషన్ వీజోలోని లక్షణాలు, వారు XNUMX చివరినాటికి సానుకూల నగదు ప్రవాహాన్ని సాధిస్తారనే అంచనాలతో.

సంవత్సరానికి మా మెయింటెనెన్స్ క్యాపెక్స్ NOI లో 13% నుండి 14% వరకు ఉంటుంది, ఎందుకంటే 2019 లో లీజింగ్ యొక్క అధిక స్థాయిలు 2020 లోకి వస్తాయి. మన ఆక్యుపెన్సీ స్థాయిలను 100 నుండి 200 ప్రాతిపదికన పెంచాలని చూస్తున్నప్పుడు, కాని మూలధన పెరుగుదల కొద్దిగా పెరుగుతుంది. సంవత్సరంలో పాయింట్లు, ఇది 2021 లో ఘన వృద్ధికి మనలను ఉంచుతుంది.

మొత్తంగా, HTA మరియు MOB రంగం నుండి మీరు ఆశించాల్సిన మా సాధారణ స్థాయికి మేము తిరిగి వచ్చే సంవత్సరం 2020 అని మేము భావిస్తున్నాము.

నేను ఇప్పుడు దాన్ని స్కాట్‌కు తిరిగి ఇస్తాను.

స్కాట్ డి. పీటర్స్ - బోర్డు ఛైర్మన్, సీఈఓ మరియు ప్రెసిడెంట్

ధన్యవాదాలు, రాబర్ట్. ధన్యవాదాలు, అమండా. మేము ఇప్పుడు ప్రశ్నల కోసం తెరుస్తాము.

ప్రశ్నలు మరియు సమాధానాలు:

ఆపరేటర్

[ఆపరేటర్ సూచనలు] మా మొదటి ప్రశ్న మిజుహోతో తయో ఒకుసన్య నుండి వచ్చింది. దయచేసి ముందుకు సాగండి.

ఓమోటాయో ఒకుసన్య - మిజుహో - విశ్లేషకుడు

హాయ్. అవును. శుభ మధ్యాహ్నం, ఘన త్రైమాసికం, గొప్ప గైడ్. 2020 కోసం ఒకే-స్టోర్ మార్గదర్శకత్వం గురించి ప్రశ్న. 100 బేసిస్ పాయింట్ల ఆక్యుపెన్సీని పెంచే మీ లక్ష్యాన్ని నేను ఇస్తున్నాను, అదే-స్టోర్ NOI మార్గదర్శకత్వం ఎక్కువగా ఉందని కొంచెం ఆశ్చర్యపోయాను.

రాబర్ట్ ఎ. మిల్లిగాన్ - చీఫ్ ఫైనాన్షియల్ ఆఫీసర్, కోశాధికారి మరియు కార్యదర్శి

సరే, మనం ఎలా పని చేయాలి మరియు MOB రంగం ఖచ్చితంగా ఎలా పని చేయాలో చూస్తున్నప్పుడు, 2% నుండి 3% వరకు మనం బయటికి వెళ్లే అందంగా స్థిరమైన పరిధి అని మేము అనుకుంటున్నాను.

మా అభిప్రాయం ఆక్యుపెన్సీ కోణం నుండి, మూడవ త్రైమాసికంలో ఆక్యుపెన్సీ దృక్పథం నుండి కొంచెం క్షీణతను చూశాము. మొదటిదానికి తీసుకువెళ్ళడాన్ని మేము చూస్తాము - ఖచ్చితంగా వచ్చే ఏడాది మొదటి త్రైమాసికం ప్రారంభించడానికి కొంచెం ఆక్యుపెన్సీ హెడ్‌వైండ్‌ను అందిస్తుంది, ఇది మేము సంవత్సరాంతానికి వచ్చే సమయానికి ఆక్యుపెన్సీ టెయిల్‌విండ్‌లకు దారి తీస్తుందని మేము ate హించాము. కాబట్టి, ఒకే-దుకాణంతో ఇది ఎలా సంబంధం కలిగి ఉందో ఆక్యుపెన్సీ కోణం నుండి కొంచెం బ్యాలెన్స్ ఉంది.

ఓమోటాయో ఒకుసన్య - మిజుహో - విశ్లేషకుడు

సరే. అది సహాయపడుతుంది. ఆపై మీ సముపార్జన దృక్పథం గురించి మరియు అక్కడ ఉన్న కొన్ని ఇతర పెద్ద లావాదేవీలకు సంబంధించి మీరు చూస్తున్న రకమైన వ్యాఖ్యానాన్ని నేను అభినందిస్తున్నాను. కానీ మళ్ళీ, క్యాప్ రేట్లు ఉన్న మొత్తం రకమైన సముపార్జన మార్కెట్ గురించి మీరు సాధారణంగా మాట్లాడగలరా, క్యాంపస్‌కు వ్యతిరేకంగా క్యాంపస్‌లలో కొనడానికి ప్రయత్నించడం మరియు ఆ విధమైన విషయాల మధ్య పెద్ద తేడా ఉందా?

స్కాట్ డి. పీటర్స్ - బోర్డు ఛైర్మన్, సీఈఓ మరియు ప్రెసిడెంట్

సురక్షితం. ఇది స్కాట్. మీకు తెలుసని నేను అనుకుంటున్నాను, మేము గత 24 నెలల్లో చూశాము మరియు దాని కంటే కొంచెం ఎక్కువ సమయం ఉండవచ్చు, సరైన సినర్జీలు, సరైన స్థానం మరియు ఉంటే కమ్యూనిటీ కోర్ లేదా ఆఫ్-క్యాంపస్ భవనాలు అని మేము పిలుస్తాము. సరైన పరిమాణం, మరియు నేను తప్పనిసరిగా ఒకే భవనం ద్వారా పరిమాణం అని అర్ధం కాదు, కానీ భవనాల సమూహం మరియు అద్దెదారుల ఆక్రమణ చాలా కీలకం, కాని టోపీ రేటు కుదింపు తగ్గుతుందని మేము చూశాము. మరియు ఇది కొన్ని సందర్భాల్లో, సాంప్రదాయకంగా క్యాంపస్‌లో ఉన్నదానికి మరింత దగ్గరవుతుందని నేను భావిస్తున్నాను.

మీరు దగ్గరగా చూస్తుంటే మీరు చూస్తున్నారని నేను భావిస్తున్నాను - భవిష్యత్తు ఏమి తెస్తుందో మీకు ఎప్పటికీ తెలియదని మీకు తెలుసు, కాని మేము ఇక్కడ అనుభూతి చెందుతున్నామని నేను భావిస్తున్నాను, మేము దాదాపు 10 సంవత్సరాల క్రితం కమ్యూనిటీ కోర్ ప్రారంభించాము. మేము ఆరు, ఏడు సంవత్సరాల క్రితం విద్యా విశ్వవిద్యాలయ సముపార్జన ప్రారంభించాము. మీరు ఆరోగ్య సంరక్షణ యొక్క భవిష్యత్తును పరిశీలిస్తే, మీరు క్యాంపస్‌లో మరింత ఎంపిక అవుతున్నట్లు చూస్తున్నారు. మీరు క్యాంపస్‌లో ఏదైనా కొన్నప్పుడు, మీరు దానిని కొనగలిగారు మరియు అది ప్రదర్శించబోతున్నారని లేదా డిమాండ్ అక్కడే ఉంటుందని మరియు ఆరోగ్య సంరక్షణ వ్యవస్థ పూర్తిగా సహకారంగా ఉంటుందని నేను అనుకుంటున్నాను. ఆరోగ్య సంరక్షణ వ్యవస్థలు ఇప్పుడు సమాజాలలో కేంద్రీకృతమై ఉన్నాయని నా అభిప్రాయం. వారు గొప్ప రోగి మిశ్రమాన్ని సృష్టించగల ప్రదేశాలలో దృష్టి పెట్టారు.

మరియు యాజమాన్య దృక్పథం నుండి, మేము చాలా పరిస్థితులను చూశాము మరియు సాంప్రదాయకంగా NOI దృక్పథం లేదా తిరిగి వచ్చే దృక్పథం నుండి ఆఫ్-క్యాంపస్ కమ్యూనిటీ కోర్ లొకేషన్ అని పిలువబడే పరిస్థితులను మా తోటివారు చూస్తున్నారని నేను భావిస్తున్నాను, అనుకూలంగా లేకపోతే మరింత అనుకూలంగా ఉంటుంది సాంప్రదాయ క్యాంపస్‌లో ఉండవచ్చు.

కాబట్టి, మీరు ఆన్-క్యాంపస్ నుండి కమ్యూనిటీ కోర్ వరకు నిరంతర సేవల పరిణామం మరియు వలసలను చూడటం కొనసాగించబోతున్నారని నేను భావిస్తున్నాను. నేను మీ ముఖ్య నగరాలను ఎంచుకుంటే, ఆ ముఖ్య నగరాలు లేదా ఆ ముఖ్య సంఘాలు పెరుగుతున్నాయి మరియు ఆ నగరాల మౌలిక సదుపాయాలు విస్తరిస్తూనే ఉన్నాయి, ఈ ఆరోగ్య సంరక్షణ వ్యవస్థల్లో చాలా వరకు చేరుకోవడానికి ఏకైక తార్కిక ప్రదేశం కమ్యూనిటీ కోర్ స్థానాల్లోకి తిరిగి వెళ్లండి.

కాబట్టి, వారు అలా చేస్తున్నారు మరియు మాకు కొంత లోతు మరియు వెడల్పు ఉన్న మా నగరాలతో మేము చాలా సంతోషంగా ఉన్నాము మరియు క్యాంపస్‌లో మరియు కమ్యూనిటీ కోర్ సెట్టింగ్‌లో సముపార్జన అవకాశాలను చూడటం కొనసాగించవచ్చు.

ఓమోటాయో ఒకుసన్య - మిజుహో - విశ్లేషకుడు

అయితే ఆ క్యాప్ రేట్ రకాలు ఏమిటి - నాల్గవ త్రైమాసికంలో మీరు కొనుగోలు చేసిన కొన్ని ఇతర వస్తువులకు సంబంధించి ఆ ఆస్తుల రకమైన వ్యాపారం ఏమిటి?

స్కాట్ డి. పీటర్స్ - బోర్డు ఛైర్మన్, సీఈఓ మరియు ప్రెసిడెంట్

నేను టోపీ రేటు, తరలించలేదు. నేను స్పష్టంగా చూడలేదు. 12 నెలల క్రితం, 16 నెలల క్రితం, కొన్ని పెద్ద పోర్ట్‌ఫోలియో లావాదేవీలపై క్యాప్ రేట్లతో మేము చాలా దూకుడుగా ఉన్నామని నేను అనుకున్నాను. మరియు అది చాలా ప్రచారం పొందింది. అందువల్ల, నా వ్యక్తిగత ఆస్తి లేదా నా ఒకటి లేదా రెండు ఆస్తులు ఆ రకమైన ధరలను తీసుకోగలవనే అభిప్రాయం ఉంది. అది కొద్దిగా బ్యాకప్ చేయబడింది. మేము కనుగొన్నాము - ఈ వ్యాఖ్యలలో రాబర్ట్ మాట్లాడినట్లుగా, మేము 5.5% నుండి 6.25% వరకు మంచి బలమైన అవకాశాలను కనుగొంటున్నాము. మరియు మేము దానిని ఇష్టపడతాము. అది సరిపోయేలా ఉంది, మనం ఎక్కడ ఉండాలనుకుంటున్నామో మరియు మేము 2020 గురించి చాలా ఆశాజనకంగా ఉన్నాము. మాకు క్రమశిక్షణ మరియు అమలు చేయడానికి అనుమతించే బ్యాలెన్స్ షీట్ వచ్చింది. కాబట్టి, మనం ఎక్కడున్నామో మనకు ఇష్టం మరియు మనం ప్రస్తుతం చూసే వాతావరణాన్ని నేను స్పష్టంగా ఇష్టపడుతున్నాను.

ఓమోటాయో ఒకుసన్య - మిజుహో - విశ్లేషకుడు

గ్రేట్. ధన్యవాదాలు.

ఆపరేటర్

మా తదుపరి ప్రశ్న క్యాపిటల్ వన్‌తో డేనియల్ బెర్న్‌స్టెయిన్ నుండి వచ్చింది. దయచేసి ముందుకు సాగండి.

డేనియల్ బెర్న్‌స్టెయిన్ - కాపిటల్ వన్ - విశ్లేషకుడు

హాయ్. 2020 కోసం ఆక్యుపెన్సీ మరియు అదే-స్టోర్ NOI కాంప్‌పై తయోకు తదుపరి ప్రశ్నను నేను gu హిస్తున్నాను. కాబట్టి, దాని గురించి ఆలోచించడానికి సరైన మార్గం NOI వృద్ధి కావచ్చు, సంవత్సరానికి పైగా ఇది మొదటి అర్ధభాగంలో సుమారు 2% లాగా ఉంటుంది ఆపై సంవత్సరం రెండవ భాగంలో 3%, 3.5% మరియు అది 2021 లోకి ప్రవహిస్తుంది? NOI వృద్ధి గురించి ఆలోచించడం మీకు సరైన మార్గం కాదా?

రాబర్ట్ ఎ. మిల్లిగాన్ - చీఫ్ ఫైనాన్షియల్ ఆఫీసర్, కోశాధికారి మరియు కార్యదర్శి

సరే, మేము ఖచ్చితంగా 2% పరిధి పైన ఉన్న ప్రతి త్రైమాసికంలో మా అదే స్టోర్ వృద్ధిని లక్ష్యంగా పెట్టుకుంటామని అనుకుంటున్నాను. తులనాత్మక కాలాల్లోని ఆక్యుపెన్సీ ఎలా ఉంటుందో మనం చూస్తున్నప్పుడు, మా అభిప్రాయం ఖచ్చితంగా మొదటి త్రైమాసికం అవుతుంది, మొదటి సగం ఆదాయంలో కొంచెం ఎక్కువ ఉంది సంవత్సరానికి పైగా సంవత్సరపు హెడ్‌వైండ్‌లు ఆ ఆక్యుపెన్సీని సంభావ్యతతో ఇస్తాయి మీరు సంవత్సరం వెనుక భాగంలో ప్రవేశించినప్పుడు మార్చడం.

డేనియల్ బెర్న్‌స్టెయిన్ - కాపిటల్ వన్ - విశ్లేషకుడు

సరే. మరియు అది '21 సంవత్సరానికి పైగా వృద్ధికి ప్రయోజనం కలిగించాలి. 2021 కన్నా 2020 వృద్ధిలో మీరు కొంత త్వరణాన్ని చూడాలి?

రాబర్ట్ ఎ. మిల్లిగాన్ - చీఫ్ ఫైనాన్షియల్ ఆఫీసర్, కోశాధికారి మరియు కార్యదర్శి

అవును. మేము చూస్తున్నాము - మేము దీనిని చూసినప్పుడు మరియు పెట్టుబడిదారులతో చాలా సరళంగా ఉండటానికి ప్రయత్నించామని నేను అనుకుంటున్నాను, 2020 లో ఒకే స్టోర్ రెండింటికీ మనం 2% నుండి 3% వరకు చూడాలనుకుంటున్నాము. మాకు ఆక్యుపెన్సీ ఉందని మేము భావిస్తున్నాము మరియు మేము ఆక్యుపెన్సీపై దృష్టి కేంద్రీకరించాము మరియు మేము మా లీజింగ్ ప్లాట్‌ఫాంపై దృష్టి సారించాము.

ట్రాక్షన్ తీసుకోవడం ప్రారంభించిన కొంత పునరాభివృద్ధి మాకు వచ్చింది. మరియు అమండా తన వ్యాఖ్యలలో ఎత్తి చూపినట్లుగా, మేము కొన్ని పెద్ద సమూహాలతో లేదా పెద్ద స్థలంతో ట్రాక్షన్‌ను స్పష్టంగా చూశాము మరియు ఇది 2022 క్యాచ్. మనకు పెద్ద ఖాళీలు వరకు చిన్న ఖాళీలు ఉంటే, అవి పూర్తవుతాయని నేను భావిస్తున్నాను ఇప్పుడు. కానీ పెద్ద ఖాళీలు వాటిని ఎవరు చేస్తారు, వారికి ఎక్కువ ప్రక్రియలు ఉంటాయి. ఇది సరైన ప్రదేశం అని వారు నిర్ధారించుకోవాలి.

మేము మంచి కార్యాచరణను చూస్తున్నాము. కాబట్టి, మేము కొన్ని ఆక్యుపెన్సీ లాభాలను చూడగలము అనే దాని గురించి మేము చాలా సంతోషిస్తున్నాము. మేము మా పోర్ట్‌ఫోలియోను పున osition స్థాపించాము. మరియు మేము చేస్తున్న అభివృద్ధి, ధర కోణం నుండి డివిడెండ్ చెల్లించబోతున్నాను మరియు మేము ఆ ఆస్తులతో ఎక్కడ ఉన్నాము.

డేనియల్ బెర్న్‌స్టెయిన్ - కాపిటల్ వన్ - విశ్లేషకుడు

సరే. ఆపై నిబంధనల పరంగా, మీరు $ 50 మిలియన్లకు మాత్రమే మార్గనిర్దేశం చేశారు. అది తక్కువగా ఉందో లేదో నాకు తెలియదు. కానీ ఇది క్యాప్ రేట్లతో చాలా తక్కువగా ఉంది మరియు కొంచెం కుదించవచ్చు మరియు ఖచ్చితంగా MOB ల సాంకేతికత, MOB ల పరిమాణం, ఆసుపత్రులలో డిమాండ్లు కూడా మారుతున్నాయి. ఉన్నాయా - మీరు పోర్ట్‌ఫోలియోను సమీక్షించేటప్పుడు million 50 మిలియన్ల పారవేయడం సంఖ్య ఎక్కువగా ఉండే అవకాశం ఉందా?

రాబర్ట్ ఎ. మిల్లిగాన్ - చీఫ్ ఫైనాన్షియల్ ఆఫీసర్, కోశాధికారి మరియు కార్యదర్శి

నేను అదృష్టవంతుడిని అని నేను అనుకుంటున్నాను. నేను మరొక రోజు ఒకరితో మాట్లాడుతున్నాను మరియు మేము హెల్త్‌కేర్ ట్రస్ట్ ఆఫ్ అమెరికా గురించి మాట్లాడుతున్నాము. మాకు 14 సంవత్సరాలు. కాబట్టి, మాకు 30, 40 సంవత్సరాలు కాదు. మేము గత 10 సంవత్సరాలుగా ఒక ప్రక్రియ ద్వారా వెళ్ళాము మరియు మేము ఇప్పుడు ఏడు గురించి బహిరంగంగా ఉన్నాము. మేము బహిరంగంగా వెళ్ళినప్పుడు ఉత్పత్తి యొక్క నాణ్యత వరకు, మరియు స్పష్టంగా, మేము పెద్దదిగా మరియు పెద్దదిగా మాపై చాలా దృష్టి ఉంది.

మేము మా పెట్టుబడి కమిటీతో చాలా శ్రద్ధగల ప్రక్రియ ద్వారా వెళ్ళాము. మా పెట్టుబడి కమిటీ మేము కొనుగోలు చేసే ప్రతి సముపార్జనను చూస్తుంది, అది $ 1 కోసం లేదా అది billion 2 బిలియన్ల కోసం. కాబట్టి, మేము మా నగరాల్లో చాలా ఎంపిక చేసుకున్నాము. మేము మా ఆస్తులలో ఎంపిక చేసుకున్నాము. మరియు మీరు వెళ్ళినప్పుడు మరియు ప్రతి కంపెనీ వారి పోర్ట్‌ఫోలియోకు సరిపోని విషయాలను పారవేయాలని మీరు చెబుతారు. డ్యూక్ సముపార్జనతో, అప్పటి నుండి మేము చేసిన సముపార్జనలతో మేము కలిసి ఉంచిన వాటిని మీరు పరిశీలిస్తే, అవి మా మార్కెట్లలో ఉన్నాయి. అవి ఉద్దేశపూర్వకంగా ఉన్నాయి. వారు క్రమశిక్షణతో ఉన్నారు. "సరే, మేము 20 ఆస్తులను కొనుగోలు చేసాము మరియు వాటిలో 5 మాకు నచ్చలేదు, కాబట్టి మేము ఇష్టపడము - మేము ఆ 5 ని పారవేయబోతున్నాం" అని మేము చెప్పేది ఏమీ లేదు.

మేము చాలా శ్రద్ధతో ఉన్నాము. మేము చాలా క్రమశిక్షణతో ఉన్నాము. కాబట్టి, సగటున million 50 మిలియన్లు సరైన సంఖ్య అని నేను అనుకుంటున్నాను. కానీ మేము ఎల్లప్పుడూ చెప్పాము మరియు ప్రతిదీ సరైన ధర వద్ద అమ్మకానికి ఉందని నేను చెబుతున్నాను. రెండు పార్టీలకు మంచిది అని మేము భావించిన సమయంలో గ్రీన్విల్లే చేసే అవకాశం మాకు లభించింది.

అందువల్ల, ఎవరో ఒకరు వచ్చి, “వావ్, మీరు దాన్ని మళ్ళీ కొన్నారు, మరియు మేము దాని గురించి ఆలోచించాలా? »మేము ఇష్టపడతాము, కాని మనకు నచ్చని చాలా ఆస్తులుగా నేను భావించేది మాకు లేదు. మేము ఇష్టపడేది మా ప్లాట్‌ఫారమ్ వాటిని లీజుకు ఇవ్వడానికి మరియు అవి 90% నుండి 95% ఆక్రమించకపోతే వాటికి విలువను తీసుకురావడానికి అవకాశం.

డేనియల్ బెర్న్‌స్టెయిన్ - కాపిటల్ వన్ - విశ్లేషకుడు

సరే. బాగుంది. నేను నేల ఇస్తాను. ధన్యవాదాలు.

ఆపరేటర్

మా తదుపరి ప్రశ్న సిటీతో నిక్ జోసెఫ్ నుండి వచ్చింది. దయచేసి ముందుకు సాగండి.

నికోలస్ జోసెఫ్ - సిటీ గ్రూప్ - విశ్లేషకుడు

ధన్యవాదాలు. మీరు సముపార్జనకు పూచీకత్తు చేస్తున్నప్పుడు, మీ సమర్పణ ప్లాట్‌ఫారమ్‌లో ఆస్తిని ఉంచడం కోసం మీరు సాధారణంగా ఏ అదనపు ప్రయోజనం పొందుతారు?

స్కాట్ డి. పీటర్స్ - బోర్డు ఛైర్మన్, సీఈఓ మరియు ప్రెసిడెంట్

బాగా, ప్రతి ఒక్కరూ - లేదా ప్రతి ఒక్కరూ కాదు, కానీ ఖచ్చితంగా మా ప్లాట్‌ఫాం ఆ తక్షణ బంప్‌ను పొందుతుంది. సాంప్రదాయకంగా, అన్ని సందర్భాల్లో, మూడవ పక్షం ఉన్నట్లు మేము చూశాము లేదా ఆ ఆస్తి యొక్క మూడవ పార్టీ నిర్వహణ ఉంది. కాబట్టి, మేము దానిని ఆన్‌బోర్డ్‌లోకి తీసుకువస్తాము. మరియు ఇప్పుడు చాలా సందర్భాల్లో, మేము అదనపు వ్యక్తులను తీసుకురావడం లేదు, ఎందుకంటే మన మార్కెట్లు నిర్మించబడ్డాయి మరియు ఆ మార్కెట్లో ఒకటి లేదా రెండు ఆస్తులు భారీ మార్పును సృష్టించని స్థితికి మేము వాటిని నిర్మించాము. మేము ఎలా పనిచేస్తున్నాము.

వాస్తవానికి, ఇది సినర్జీలను మరియు ప్రయోజనాలను తెస్తుంది. కాబట్టి, సమీకరణం యొక్క మొదటి భాగం చాలా స్పష్టంగా, అందంగా విభిన్నంగా ఉంటుంది. మరియు డ్యూక్ సముపార్జనతో గత మూడు సంవత్సరాలుగా మేము దీనిని నిరూపించాము.

రెండవది మరియు మరింత ముఖ్యంగా మరియు మేము ఎక్కడ దృష్టి కేంద్రీకరించాము మరియు మేము పెట్టుబడిదారులతో మాట్లాడిన దాని గురించి మరియు మనం మంచి పని చేయాల్సిన అవసరం ఏమిటంటే, మీ స్వంత ఆస్తులను నిర్వహించడం వల్ల కలిగే ప్రయోజనాలు. మీకు 500,000 చదరపు అడుగుల నుండి 1 మిలియన్ చదరపు అడుగుల వరకు ఉన్నప్పుడు, మేము ఇప్పుడు ఇంజనీర్లు, ఆస్తి నిర్వాహకుల బృందాలను నిర్మిస్తున్నాము, ఇవి సాంప్రదాయ మూడవ పార్టీ సేవలు. మేము వాటిని ఇంటిలోకి తీసుకువస్తున్నాము.

చాలా సంవత్సరాలుగా, ప్రజలు, “సరే, మీరు మెడికల్ ఆఫీస్ భవనాన్ని ఎలా సొంతం చేసుకోవచ్చు మరియు ఆ భవనానికి మీరు ఏ ప్రయోజనాలను తీసుకురాగలరు, మీరు అద్దెదారులకు తీసుకురాగలరా? "

బాగా, మీరు ఏమి చేయగలరు అంటే మీరు రెండు పనులు చేయవచ్చు. ఒకటి, మీరు శిక్షణ ఇవ్వవచ్చు, వ్యవస్థల్లో ఉంచవచ్చు, స్థిరంగా ఉండే ప్రక్రియలను ఉంచవచ్చు, తద్వారా అద్దెదారు తమకు స్థిరత్వం ఉందని భావిస్తాడు. వైద్యుల సమూహాలు మరియు వైద్యులు చాలా మాట్లాడటం వలన మీకు మార్కెట్లో ఖ్యాతి లభిస్తుంది.

రెండవది, పెట్టుబడిదారుల కోణం నుండి, మేము ఆ సినర్జీలను తీసుకురావచ్చు మరియు ఆ మూడవ పార్టీ సేవలను ఇంటిలోకి తీసుకురావడంలో ఆ ప్రయోజనాలను పొందవచ్చు, మన ప్రజలు దీన్ని చేయగలుగుతారు, వేగంగా, వేగంగా చేయగలరు. వాస్తవానికి, మేము ఆ ప్రారంభ ప్రక్రియలో ఉన్నాము. నా ఉద్దేశ్యం, ఇది మంచి విషయం, అమండా దాని గురించి మాట్లాడింది. ఈ సేవలను మనం ఇంటిలోనే పొందగలిగే సంవత్సరాలు మిగిలి ఉన్నాయని మరియు వాటిని మూడవ పార్టీ ప్రక్రియల నుండి తొలగించవచ్చని నేను భావిస్తున్నాను.

రాబర్ట్ ఎ. మిల్లిగాన్ - చీఫ్ ఫైనాన్షియల్ ఆఫీసర్, కోశాధికారి మరియు కార్యదర్శి

మరియు, నిక్, క్యాప్ రేట్ బహిర్గతంపై స్పష్టంగా చెప్పాలంటే, మేము సంవత్సరానికి ఒక టోపీ రేటును హెచ్‌టిఎకు కారకం చేస్తున్నాం, నిజంగా మనకు వస్తున్న మూడవ పార్టీ ఆస్తి నిర్వహణ రుసుము యొక్క తొలగింపు. అంతకు మించి అదనపు ప్రయోజనాలను మేము చూస్తాము, కాని మేము దానిని కారకం చేయలేదు.

కాబట్టి, ఇది సాధారణంగా మేము బహిర్గతం చేసిన వాటిలో 20 నుండి 30 బేసిస్ పాయింట్లు.

నికోలస్ జోసెఫ్ - సిటీ గ్రూప్ - విశ్లేషకుడు

ధన్యవాదాలు. అది చాలా సహాయకారిగా ఉంటుంది. ఆపై, బహుశా G & A లో, 2020 మార్గదర్శకత్వంలో పెరుగుదల. దాన్ని నడిపించే దానిపై మీరు మాకు మరింత రంగు ఇవ్వగలరా?

రాబర్ట్ ఎ. మిల్లిగాన్ - చీఫ్ ఫైనాన్షియల్ ఆఫీసర్, కోశాధికారి మరియు కార్యదర్శి

మేము మా ప్లాట్‌ఫారమ్‌లో చూస్తున్నప్పుడు, స్కాట్ మరియు అమండా మేము ఎలా ఆశిస్తున్నామో మరియు సంవత్సరమంతా పోర్ట్‌ఫోలియో యొక్క ఆక్యుపెన్సీని నిర్మించడానికి మరియు పెంచడానికి ప్రణాళికలు వేస్తున్నారని మీకు తెలుసు. మేము ఈ సంవత్సరానికి వెళ్ళేటప్పుడు లీజింగ్ బృందాన్ని మరియు ఆస్తి నిర్వహణ బృందాన్ని కొంచెం విస్తరించాము, పాక్షికంగా మన మార్కెట్లలో మరికొంత స్థాయిని సంపాదించాము. ఆ సంబంధాలను మనం ఎలా పెంచుకుంటాం అనే లోతుల్లోకి ప్రవేశించడానికి అక్కడ ఎక్కువ మంది లీజింగ్ వ్యక్తులను పొందడం అర్ధమే.

ఆక్యుపెన్సీ కోణం నుండి, నిజంగా ఇతర సముపార్జనలు మరియు పరిణామాలకు దారితీసే సంబంధాల లోతు కూడా చెల్లించాలని మేము ఆశిస్తున్నాము.

నికోలస్ జోసెఫ్ - సిటీ గ్రూప్ - విశ్లేషకుడు

ధన్యవాదాలు.

ఆపరేటర్

తదుపరి ప్రశ్న స్టిఫెల్‌తో చాడ్ మాంటికోర్ నుండి వచ్చింది. దయచేసి ముందుకు సాగండి.

చాడ్ వనాకోర్ - స్టిఫెల్ - విశ్లేషకుడు

అయితే సరే. తయో లేదా డాన్ ఆక్యుపెన్సీ గురించి అడిగిన కొన్ని భూభాగంలో నేను నడవబోతున్నాను, వేరే దిశలో వెళ్ళండి. అమండా 100, 200 బేసిస్ పాయింట్ల మెరుగుదల సంభావ్యత గురించి ప్రస్తావించినందున, మీరు కొన్ని నిర్దిష్ట అవకాశాలను లక్ష్యంగా చేసుకోవచ్చని నాకు అనిపిస్తుంది, ఆక్రమించిన ఆస్తుల క్రింద మీలో కొన్నింటిలో ఏమి ఉంటుందో మాకు ఒక ఆలోచన ఇవ్వండి?

రాబర్ట్ ఎ. మిల్లిగాన్ - చీఫ్ ఫైనాన్షియల్ ఆఫీసర్, కోశాధికారి మరియు కార్యదర్శి

బాగా, మేము మా పోర్ట్‌ఫోలియోను చూసినట్లుగా, అమండా మూడవ త్రైమాసికంలో మరియు ఈ సంవత్సరంలో ఖచ్చితంగా విషయాల ద్వారా మాట్లాడినట్లుగా, మేము తప్పనిసరిగా వాటిని సంపాదించిన కొన్ని లక్షణాలు ఉన్నాయి. మేము అద్దెదారుల కోణం నుండి పరివర్తన చెందబోతున్నామని మాకు తెలుసు, కొంతమంది చిన్న అద్దెదారులను బయటకు తరలించండి, కొంతమంది పెద్ద అద్దెదారులు ఆ స్థలానికి రావడానికి మార్గం ఏర్పరుస్తారు. కాబట్టి, మూడవ త్రైమాసికంలో ఆక్యుపెన్సీ క్షీణత జరిగిందని మేము చూశాము.

ఇప్పుడు, సంవత్సర కాలంలో, అదే ఆస్తులలో చాలా మంది తిరిగి అద్దెకు తీసుకుంటారని మేము ఆశిస్తున్నాము. కాబట్టి, ఆమె న్యూ హెవెన్‌లోని లక్షణాలను ప్రస్తావించింది, కొన్ని మేము కొనుగోలు చేసిన షార్లెట్‌లో ఉన్నాయి, అవి తక్కువ - తక్కువ అల్పంగా ఆక్రమించబడ్డాయి, కొన్ని హ్యూస్టన్‌లో ఉన్నాయి, అలాగే మేము ఈ రకంగా వెళ్ళాము.

అమండా హౌటన్ - ఎగ్జిక్యూటివ్ వైస్ ప్రెసిడెంట్, అసెట్ మేనేజ్మెంట్

అలాగే, మా మిషన్ పునరాభివృద్ధి క్యాంపస్, మేము అక్కడ కొంత ట్రాక్షన్ పొందాలని ఆశిస్తున్నాము, కాబట్టి.

చాడ్ వనాకోర్ - స్టిఫెల్ - విశ్లేషకుడు

అయితే సరే. ఆపై సంవత్సరం చివరిలో, మీ ఆస్తి పన్ను ఏమిటి, అనుభవం ఉంది మరియు ఆ ట్రెండింగ్ ఎలా ఉంది?

రాబర్ట్ ఎ. మిల్లిగాన్ - చీఫ్ ఫైనాన్షియల్ ఆఫీసర్, కోశాధికారి మరియు కార్యదర్శి

బాగా, ఆస్తి పన్ను అనేది ఖచ్చితంగా, మేము మాట్లాడినట్లు మరియు ఇతర వ్యక్తులు పెద్ద సమస్య గురించి మాట్లాడినట్లు నేను ఖచ్చితంగా అనుకుంటున్నాను. మీరు ఏదైనా కొనండి మరియు అది తిరిగి విలువైనది అవుతుంది. మేము చాలా శ్రద్ధగల ప్రక్రియ ద్వారా వెళ్తాము మరియు మా ప్రక్రియ మా తోటివారి కంటే భిన్నంగా ఉంటుందని నేను అనుకోను. మేము వెళ్ళాము మరియు మేము చురుకుగా అప్పీల్ చేయడానికి ప్రయత్నిస్తాము మరియు ఆస్తి పన్నును మనకు సాధ్యమైనంత ఉత్తమమైన విలువకు తీసుకుంటాము.

కాబట్టి, ఇది ఒక సమస్య. మేము పూచీకత్తు చేసేటప్పుడు దాన్ని చూస్తాము. మేము సముపార్జన చేసినప్పుడు మేము దానిని చూస్తాము. మరియు మేము సముపార్జన చేసినప్పుడు, మేము చూసే మూడు లేదా నాలుగు విషయాలు ఉన్నాయి. ఒకటి, వాస్తవానికి, స్థానం, అద్దెదారుల సినర్జీలు మరియు ఆరోగ్య సంరక్షణ వ్యవస్థల సినర్జీలు. మేము our హిస్తున్నాము, ఇది మా మార్కెట్లో ఉంది, కాబట్టి అది ఏమిటో మాకు చాలా మంచి లోతు ఉంది.

రెండవది, మేము అద్దెలను పరిశీలిస్తాము. ఎందుకంటే ప్రస్తుతం అక్కడ ఉన్నాయని నేను భావిస్తున్నాను - మీరు ఒక ఆస్తిని చూసినప్పుడు మరియు అది అతిగా అంచనా వేయబడినప్పుడు, ఎవరైనా అడుగుతున్న టోపీ రేటుతో పోలిస్తే ఇది తక్కువ విలువైనదని నేను భావిస్తున్నాను, బహుశా మీరు రోల్ మీద పొందగలిగే అద్దె ఆధారంగా అధికంగా అంచనా వేయబడుతుంది లేదా మీరు పునరుద్ధరణ పొందవచ్చు.

కాబట్టి, మేము అద్దె వద్ద చాలా జాగ్రత్తగా చూస్తాము. ఇది ఎస్కలేటర్‌లో మనం చూడగలిగే దానికి అనులోమానుపాతంలో ఉన్న అద్దె మరియు రాబోయే ఏడు సంవత్సరాల్లో ఆ వృద్ధిలో మనం చూడగలిగేది.

ఆపై మూడవది, మేము ఆస్తి పన్నులను పరిశీలిస్తాము. మీరు చివరికి వెళుతున్నందున, అద్దెదారులతో మీ సంబంధం, మీ సంబంధం మరియు పునరుద్ధరించే సామర్థ్యం, ​​విడుదల చేయడం, ఆ కమ్యూనికేషన్ అనేది మీ స్వంత సంవత్సరం లేదా దాని ద్వారా వచ్చే రెండవ సంవత్సరం లేదా వారిపై ప్రభావం చూపే విషయం. కాబట్టి. ఇది అంతర్గతంగా మాతో పాటు మా పెట్టుబడి కమిటీతో కూడా ముఖ్యమైన చర్చనీయాంశం.

చాడ్ వనాకోర్ - స్టిఫెల్ - విశ్లేషకుడు

సరే, చివరిది త్వరగా. 2020 లో సంవత్సరానికి ఏదైనా ముఖ్యమైన లీజు గడువు గురించి మనం ఆలోచిస్తూ ఉండాలి?

స్కాట్ డి. పీటర్స్ - బోర్డు ఛైర్మన్, సీఈఓ మరియు ప్రెసిడెంట్

మేము చాలా స్థిరంగా ఉన్నాము. నేను ఆ పదాన్ని ఎక్కువగా ఉపయోగించడం ఇష్టం లేదు. కానీ దాదాపు 25 మిలియన్ చదరపు అడుగుల పోర్ట్‌ఫోలియోతో, మీరు ఎబ్బ్స్ మరియు ప్రవాహాలను పొందుతారు. 5, 7, 10 సంవత్సరాల లీజులు తీసుకుంటున్నప్పుడు మేము ప్రస్తుతం చాలా శ్రద్ధతో ఉన్నాము. సరైన అద్దెదారు ఉన్నారని నిర్ధారించుకోవాలనుకుంటున్నాము. ఇది సరైన మంజూరు అని నిర్ధారించుకోవాలనుకుంటున్నాము, సరైన మొత్తంలో TI మా ద్వారా మరియు యజమాని ద్వారా.

కాబట్టి, మేము 2019 ను తీసుకున్నాము, 2020 లో మా ప్లాట్‌ఫారమ్ యొక్క సూత్రాలను నిర్ణయాలు తీసుకోవడంలో ఒక-ప్రాతిపదికన కాని సంచిత ప్రాతిపదికన ఉంచడంపై మేము శ్రద్ధగా దృష్టి సారించాము, ఇది దిగువ శ్రేణిపై దృష్టి పెట్టడానికి తోడ్పడుతుంది.

నా ఉద్దేశ్యం, ఫలితాలను HTA కోసం దిగువ శ్రేణికి తరలించడంలో మేము ఒక సంస్థగా దృష్టి కేంద్రీకరించాము.

చాడ్ వనాకోర్ - స్టిఫెల్ - విశ్లేషకుడు

అయితే సరే. అది నా నుండి. ధన్యవాదాలు.

ఆపరేటర్

మా తదుపరి ప్రశ్న బెరెన్‌బర్గ్‌తో కానర్ సివర్స్కీ నుండి వచ్చింది. దయచేసి ముందుకు సాగండి.

కానర్ సివర్స్కీ - బెరెన్‌బర్గ్ - విశ్లేషకుడు

హే, అన్నీ. నన్ను కలిగి ఉన్నందుకు ధన్యవాదాలు. పునరాభివృద్ధిపై శీఘ్ర ప్రశ్న. పునర్నిర్మాణం లేదా ఆధునీకరణ అవసరమయ్యే లక్షణాలను మీరు ఎలా గుర్తిస్తారనే దానిపై మీరు ఏదైనా రంగును ఇవ్వగలరా? ఆపై, ఆ చివరలో అమలు పరంగా, మీరు సాధారణంగా MEP ఆధునికీకరణ పరంగా ముందస్తుగా ఆలోచించిన వ్యూహాన్ని అనుసరిస్తున్నారా లేదా ప్రతి ప్రాజెక్ట్ ఒక్కొక్కటిగా ఒక్కొక్కటిగా పరిష్కరించబడుతుందా?

రాబర్ట్ ఎ. మిల్లిగాన్ - చీఫ్ ఫైనాన్షియల్ ఆఫీసర్, కోశాధికారి మరియు కార్యదర్శి

బాగా, నేను మా వార్షిక బడ్జెట్ మరియు ఆస్తి నిర్వహణ ప్రక్రియ ద్వారా వెళుతున్నప్పుడు, మార్కెట్‌లోని ఆస్తుల యొక్క వ్యూహాత్మక స్థానాలను మేము ఖచ్చితంగా గుర్తిస్తాము. మరియు సాధారణంగా, మేము తక్కువ నాణ్యత మరియు తక్కువ అద్దె ఉన్న ఆస్తులను కనుగొంటే, ఆక్యుపెన్సీ లేదా రేట్లలో గణనీయమైన పెరుగుదలకు అవకాశం ఉంటే, మేము దానిని చాలా కఠినంగా పరిశీలిస్తాము మరియు భవనం మరియు ఏదైనా మూలధనం కోసం మా ప్రణాళికలను అంచనా వేస్తాము దానిలోకి వెళ్ళాలి.

అమండా మిషన్ వీజో గురించి మాట్లాడింది, ఇది సరైన ఉదాహరణ అని నేను అనుకుంటున్నాను. మాకు కొన్ని పాత భవనాలు దీర్ఘకాలిక లీజులకు వచ్చాయి. క్యాంపస్‌కు సంబంధించి ఆ భవనాలలో అద్దెలు బహుశా $ 10, $ 11. ఈ సందర్భంలో, 25%, 35% దిగువన సంభావ్యత ఉండవచ్చు. కాబట్టి, మేము అక్కడ మెరుగుదలలను గుర్తించాము. మరియు ఆ మెరుగుదలలలో కొంత భాగం సాధారణంగా MEP గా ఉంటుంది. మేము భవనాలను మరింత సమర్థవంతంగా ఎలా చేస్తాము, భవనాల ద్వారా ఎక్కువ శక్తి నియంత్రణలను ఎలా నడుపుతాము? అప్పుడు అది మొత్తం పునరాభివృద్ధి ప్రక్రియలో భాగం అవుతుంది.

కానర్ సివర్స్కీ - బెరెన్‌బర్గ్ - విశ్లేషకుడు

మీకు అర్థమైంది. ఆపై సాధారణంగా అభివృద్ధి బృందం పరంగా, ఎక్కువ మంది వ్యక్తులను తీసుకురావడానికి మరియు ఆ ప్రాంతంలో మీ బ్యాండ్‌విడ్త్‌ను పెంచే ఏదైనా ప్రణాళిక ఉందా?

స్కాట్ డి. పీటర్స్ - బోర్డు ఛైర్మన్, సీఈఓ మరియు ప్రెసిడెంట్

బాగా, మేము ఎల్లప్పుడూ సమర్థులైన మరియు గొప్ప వ్యక్తులను జోడించాలని చూస్తున్నాము. నా ఉద్దేశ్యం, ఇది - ప్రజలు మీదికి రావడానికి మరియు నిజంగా ఒక ప్రత్యేకమైన విధానాన్ని తీసుకొని వారి వృత్తిని మెరుగుపర్చడానికి HTA ఒక అవకాశమని మేము భావిస్తున్నాము. కాబట్టి, మేము ఎల్లప్పుడూ వెతుకుతున్నాము, దీనికి ప్రత్యేకంగా, మేము ఎవరినైనా జోడించాల్సిన అవసరం ఉందా లేదా మా బ్యాండ్‌విడ్త్ కోసం అదనపు వ్యక్తులను జోడించాల్సిన అవసరం ఉందా? మేము చాలా చక్కగా ఉన్నాము.

మేము ఎల్లప్పుడూ అవకాశాలను చూస్తున్నాము. మేము చాలా క్రమశిక్షణతో ఉన్నాము. నా ఉద్దేశ్యం, మేము మా ప్రమాణాలకు తగిన వైద్య కార్యాలయ భవనాలతో అభివృద్ధి చేయాలనుకుంటున్నాము. మేము కేవలం భవనం నిర్మించాలనుకోవడం లేదు. మేము కేవలం ఒక భవనాన్ని నిర్మించాలనుకోవడం లేదు మరియు దానిని ముందస్తుగా లీజుకు తీసుకున్నాము మరియు తరువాత ఐదు లేదా ఏడు సంవత్సరాలు, “సరే, నేను ఆ భవనంతో ఏమి చేయబోతున్నాను? "

కాబట్టి, మేము చాలా శ్రద్ధతో ఉన్నాము. మాకు అవకాశాలు వచ్చాయి. మేము అభివృద్ధిని చూస్తూనే ఉన్నాము. మేము ఇప్పటికే ఉన్న మా సంబంధాలతో మన అవకాశాలను చాలావరకు చూస్తూనే ఉన్నాము. డ్యూక్ సముపార్జనతో సమయం మాకు చాలా మంచిదని నేను ess హిస్తున్నాను. మేము 11, 12 సంవత్సరాలుగా ఉన్నాము. మేము మరింత గుర్తించదగిన ప్రదేశానికి చేరుకోవడానికి పరిమాణం మాకు సహాయపడింది. ఆపై ఇప్పుడు, ఇది ఒక సంవత్సరం, సంవత్సరం మరియు సగం. మరియు మనకు ఇప్పటికే తెలిసిన వారిని మరియు కొన్ని అభివృద్ధిని పూర్తి చేయడం గురించి చర్చకు దారితీస్తుంది: సరే, ఇంకా ఎక్కువ అభివృద్ధి జరగాలి మరియు మీరు దీన్ని పరిగణించాలని మేము కోరుకుంటున్నాము మరియు మేము చేర్చుతాము మీరు అక్కడ ఉన్న అవకాశంతో ఉన్నారు.

కాబట్టి, మేము మంచి ప్రదేశంలో ఉన్నాము. కానీ, మళ్ళీ, మేము అభివృద్ధి చేయాలనుకుంటున్న దానిలో చాలా క్రమశిక్షణతో ఉన్నాము.

కానర్ సివర్స్కీ - బెరెన్‌బర్గ్ - విశ్లేషకుడు

సరే, దానికి ధన్యవాదాలు. అందరికీ మంచి వారాంతం.

ఆపరేటర్

మా తదుపరి ప్రశ్న రేమండ్ జేమ్స్ తో జోనాథన్ హ్యూస్ నుండి వచ్చింది. దయచేసి ముందుకు సాగండి.

జోనాథన్ హ్యూస్ - రేమండ్ జేమ్స్ - విశ్లేషకుడు

హే. అక్కడ గుడ్ మార్నింగ్. త్రైమాసికంలో మీరు 2.5% ఒకే-స్టోర్ NOI వృద్ధికి ఎలా చేరుకోవాలో మీరు మాకు నడవగలరని నేను ఆశిస్తున్నాను. నేను ఆక్యుపెన్సీని చూసినప్పుడు, ఇది 70 బిపిఎస్ తగ్గింది, పునరుద్ధరణ మిడ్ -3 బిపిఎస్ వరకు విస్తరించింది, కానీ 75% నిలుపుదల వద్ద. కనుక ఇది మిడ్ -1% ఆదాయ వృద్ధికి చేరుకుంటుంది. ఈ ఇతర 100 బేసిస్ పాయింట్లు 2.5% వరకు ఎక్కడ నుండి వస్తాయి?

రాబర్ట్ ఎ. మిల్లిగాన్ - చీఫ్ ఫైనాన్షియల్ ఆఫీసర్, కోశాధికారి మరియు కార్యదర్శి

ఇది విషయాల కలయిక అని నేను అనుకుంటున్నాను. ఒకటి, మేము మాట్లాడినప్పుడు, మా ఆస్తి, మా ఆపరేటింగ్ ప్లాట్‌ఫామ్‌లో ఎక్కువ చేసే సంవత్సరమంతా మనం చూసిన దాని యొక్క సాధారణ పురోగతి ఉంది. మేము సాధించగలిగామని నేను అనుకుంటున్నాను - ఈ సంవత్సరం గురించి మేము చాలా మాట్లాడిన ఫోకస్ ప్రాంతాలలో ఒకటి యుటిలిటీ పొదుపుపై ​​దృష్టి పెట్టడం. మేము వెళ్ళినప్పుడు మరియు జట్లు కొన్ని భవనాలను తిరిగి ప్రవేశపెట్టినప్పుడు, నాల్గవ త్రైమాసికంలో కొన్ని మంచి పెరుగుదలను లేదా మంచి మెరుగుదలలను మేము ఖచ్చితంగా చూశాము.

మాకు తిరిగి వచ్చిన కొన్ని ఆస్తి పన్ను విజ్ఞప్తులు కూడా వచ్చాయి. మరియు మేము ఆ కాలమంతా వెళుతున్నప్పుడు, ఆస్తిపన్ను విజ్ఞప్తుల నుండి మాకు రెండు లక్షల డాలర్ల ప్రయోజనం ఉంది, అక్కడ మేము వాపసు అందుకున్నాము, అలాగే మేము విలువలు మరియు మదింపులను తక్కువ పొందగలిగాము. అది బహుశా మరో 20 బేసిస్ పాయింట్, 20 బేసిస్ పాయింట్స్, 30 బేసిస్ పాయింట్ ఇంప్రూవ్‌మెంట్‌ను కూడా నడిపించింది.

జోనాథన్ హ్యూస్ - రేమండ్ జేమ్స్ - విశ్లేషకుడు

సరే. కాబట్టి, ఎక్కువగా ఖర్చులు. కానీ, నా ఉద్దేశ్యం, ఉంటే - చెప్పండి, మీకు, ఆ అవకాశం లేకపోతే. ఇది మీరు నిర్మించిన ప్లాట్‌ఫామ్‌లో భాగమని నేను గ్రహించాను. అయితే - చెప్పండి, ఖర్చులు 2% లాగా ఉన్నాయి. నా ఉద్దేశ్యం, NOI వృద్ధి 1% మెచ్చుకోవటానికి దగ్గరగా ఉండేది, అది సరైనదేనా?

రాబర్ట్ ఎ. మిల్లిగాన్ - చీఫ్ ఫైనాన్షియల్ ఆఫీసర్, కోశాధికారి మరియు కార్యదర్శి

బాగా, మీరు చెప్పినట్లు, నా ఉద్దేశ్యం, పోర్ట్‌ఫోలియోను డిస్కౌంట్ చేయడం కష్టం. మేము - గత మూడు సంవత్సరాలుగా, మేము మా తోటివారిని వ్యయ కోణం నుండి అధిగమించాము. చాలా ఖర్చులు ఇతర ప్లాట్‌ఫామ్‌లలో ఉన్నాయి. మా ప్లాట్‌ఫాం వాస్తవానికి తక్కువగా ఉంది. మేము దానిని సద్వినియోగం చేసుకున్నాము. మేము దానిని సద్వినియోగం చేసుకోగలమని ఆలోచిస్తూనే ఉన్నాము.

కాబట్టి, మేము ఈ విషయాలను సద్వినియోగం చేసుకోవడం అదృష్టం. మనం ముందుకు వెళ్ళేటప్పుడు ఆ ప్రయోజనాలను పొందలేకపోతున్నామని నేను అనుకోను. కాబట్టి, ప్రతికూల, ప్రతికూల ప్రశ్న అడగడం. కాబట్టి, దానికి ఎలా సమాధానం చెప్పాలో నాకు తెలియదు.

జోనాథన్ హ్యూస్ - రేమండ్ జేమ్స్ - విశ్లేషకుడు

అవును. సరే. ఆపై నా ఒక ఫాలో-అప్. మీరు గత సంవత్సరం 75 మిలియన్ డాలర్ల కేటాయింపులతో ప్రారంభించారు, సంవత్సరానికి million 5 మిలియన్లు చేయడం ముగించారు. మీరు year 50 మిలియన్ల expected హించిన నిబంధనలతో ఈ సంవత్సరం ప్రారంభిస్తున్నారు. ఆస్తి అమ్మకం కోసం వర్గీకరించబడవలసిన అవసరానికి నిర్వచనం ఏమిటో మీరు మాకు గుర్తు చేయగలరా? ఒకే-స్టోర్ NOI కి అమ్మకం కోసం ఉద్దేశించిన సర్దుబాట్లలో $ 50 మిలియన్ల expected హించిన నిబంధనలు ముగుస్తాయా?

రాబర్ట్ ఎ. మిల్లిగాన్ - చీఫ్ ఫైనాన్షియల్ ఆఫీసర్, కోశాధికారి మరియు కార్యదర్శి

అవును, దానిపై నిర్వచనం కేవలం అర్హత సాధించడానికి నాలుగు-దశల ప్రక్రియ. మొదట, ఆస్తులను విక్రయించడానికి మాకు బోర్డు అనుమతి ఉండాలి, కాబట్టి దానికి ఏమి మరియు ఎందుకు మరియు సంభావ్య ప్రభావం కోసం బోర్డు హేతుబద్ధత ద్వారా నడవండి. రెండవ విషయం ఏమిటంటే, మేము దానిని చురుకుగా మార్కెట్ చేయాలి. కాబట్టి, దీనిని మార్కెట్‌కు తీసుకెళ్లాలి, సాధారణంగా బ్రోకర్ ప్రక్రియ ద్వారా అమ్మకందారులకు చూపబడుతుంది, కొన్నిసార్లు ప్రత్యక్ష ప్రాతిపదికన.

మూడవ విషయం ఏమిటంటే, మనకు దాని కోసం మేము నిజంగా ఒక ఆఫర్‌ను స్వీకరించాలి - ఒక ధర వద్ద అది వెళ్ళాలని మేము ఆశిస్తున్నాము మరియు వాస్తవానికి దానిపై అమ్మకం కొనసాగించండి.

కాబట్టి, నాల్గవ త్రైమాసికంలో అమ్మకం కోసం ఉద్దేశించిన బకెట్‌లో ఏమి ఉందో మీరు చూసినప్పుడు, ఆ ప్రమాణాలకు అనుగుణంగా ఉన్న రెండు లక్షణాలు మాత్రమే ఉన్నాయి, రెండూ కూడా PSA సంతకం చేసి, అక్కడికి వెళ్ళడానికి శ్రద్ధ యొక్క వివిధ భాగాల ద్వారా వెళ్ళాయి. కాబట్టి, ఆ బకెట్‌లో పడటం చాలా క్రమశిక్షణ మరియు, స్పష్టంగా, పరిమిత ప్రక్రియ.

స్కాట్ డి. పీటర్స్ - బోర్డు ఛైర్మన్, సీఈఓ మరియు ప్రెసిడెంట్

మీకు తెలిసినట్లుగా, మేము ఇంతకుముందు దీని గురించి మాట్లాడాము. మా ఒకే-స్టోర్ వృద్ధి మరియు మా స్థానభ్రంశం ప్రక్రియ రెండింటిపై మా ఆడిట్ కమిటీకి మూడవ పక్షం శ్రద్ధ మరియు సంకేతాలు ఉన్నాయి. కాబట్టి, HTA బహుశా చాలా క్రమశిక్షణ కలిగిన, శ్రద్ధగల సంస్థ, నేను ఆ దృక్పథం నుండి, అంతర్గత అనుగుణ్యత మరియు ప్రమాణాలు మరియు పర్యవేక్షణ దృక్పథం నుండి సంబంధం కలిగి ఉన్నాను.

కానీ మేము వస్తువులను అమ్మకం కోసం ఉంచిన పరిస్థితుల ద్వారా వెళ్ళాము, ఆఫర్ వచ్చింది మరియు ప్రయత్నించండి - మరియు చేసారో మమ్మల్ని రీట్రేడ్ చేయడానికి ప్రయత్నించారు మరియు మేము తిరిగి వెళ్ళడం లేదు. మనం కొన్నదాన్ని కొనడానికి మొగ్గు చూపుతాం. మేము విక్రయించే వాటిని విక్రయించడానికి అంగీకరిస్తాము. మరియు కొన్ని ఉదాహరణలు ఉన్నాయి, ఇక్కడ మేము అవకాశాలను చూశాము, ఇక్కడ లీజులు ఫలించాయి మరియు మేము వాటి కోసం చెల్లించాలనుకుంటున్నాము మరియు కొనుగోలుదారు వాటి కోసం చెల్లించకూడదని నిర్ణయించుకున్నాడు. కాబట్టి, మేము, “సరే, అప్పుడు, ఏమి అంచనా? అది మేము అమ్మడానికి వెళ్ళని విషయం. "

కాబట్టి, మీరు business హించిన విధంగా మేము వ్యాపార నిర్ణయాలు తీసుకుంటాము, నేను చెప్పినట్లుగా, మా పెట్టుబడి కమిటీలు రియాక్టివ్‌గా ఉంటాయి. అందువల్ల, వాటాదారుల కోసం స్థిరమైన ప్రాతిపదికన మనం చేయగలిగిన ఉత్తమ నిర్ణయం తీసుకోవటానికి మేము చాలా అవగాహన కలిగి ఉన్నాము.

రాబర్ట్ ఎ. మిల్లిగాన్ - చీఫ్ ఫైనాన్షియల్ ఆఫీసర్, కోశాధికారి మరియు కార్యదర్శి

మరియు రకమైన అంతిమ విషయం, ఆ సమయంలో. మా వద్ద ఉన్న NOI నడక ద్వారా మీరు చూస్తూ నడుచుకుంటే, అమ్మకం కోసం ఉద్దేశించిన మా లక్షణాలను ఒకే-స్టోర్ పూల్‌లో చేర్చినట్లయితే, మా అదే-స్టోర్ వృద్ధి వాస్తవానికి పెరిగేది. నేను 2.6% మరియు 2.5% ఒకే-స్టోర్ అని అనుకుంటున్నాను. కాబట్టి, ఇది మేము నిర్వచించిన ప్రక్రియ మరియు ఇది రెండు విధాలుగా పనిచేస్తుంది.

జోనాథన్ హ్యూస్ - రేమండ్ జేమ్స్ - విశ్లేషకుడు

సరే. కాబట్టి, ప్రస్తుతం in 50 మిలియన్ల నిబంధనల మార్గదర్శకత్వం, నా ఉద్దేశ్యం, మీకు $ 50 మిలియన్లకు PSA లు ఉన్నాయా? ఇది రెండు లక్షణాలు అని మీరు చెప్పారని నేను అనుకుంటున్నాను, సరియైనదా?

స్కాట్ డి. పీటర్స్ - బోర్డు ఛైర్మన్, సీఈఓ మరియు ప్రెసిడెంట్

అవును, మేము వాటిపై PSA లు లేదా LOI లను కలిగి ఉన్నాము, అవును.

జోనాథన్ హ్యూస్ - రేమండ్ జేమ్స్ - విశ్లేషకుడు

సరే. అయితే సరే. అది నా నుండి. సమయం ధన్యవాదాలు, అబ్బాయిలు.

ఆపరేటర్

మా తదుపరి ప్రశ్న SMBC తో రిచ్ ఆండర్సన్ నుండి వచ్చింది. దయచేసి ముందుకు సాగండి.

రిచర్డ్ ఆండర్సన్ - SMBC - విశ్లేషకుడు

ధన్యవాదాలు మరియు వాలెంటైన్స్ డే శుభాకాంక్షలు.

స్కాట్ డి. పీటర్స్ - బోర్డు ఛైర్మన్, సీఈఓ మరియు ప్రెసిడెంట్

అవును.

రిచర్డ్ ఆండర్సన్ - SMBC - విశ్లేషకుడు

ఈ రోజు HTA కోసం గాలిలో ప్రేమ ఉంది.

స్కాట్ డి. పీటర్స్ - బోర్డు ఛైర్మన్, సీఈఓ మరియు ప్రెసిడెంట్

ఇది గాలిలో ప్రేమ, కేవలం కాలం.

రిచర్డ్ ఆండర్సన్ - SMBC - విశ్లేషకుడు

కాబట్టి, మీరు అబ్బాయిలు పేర్కొన్నారు - అమండా, ఏడు సంవత్సరాలకు పైగా కార్యకలాపాలను ఏడుకి లీజుకు ఇవ్వడానికి మీరు 2019 లో ఎక్కువ లీజు వ్యవధిని పేర్కొన్నారు. మీకు లభిస్తుందా అని నేను ఆశ్చర్యపోతున్నాను - దాన్ని మంజూరు చేయడం ద్వారా, మీరు దాని నుండి పెద్ద ఎస్కలేటర్‌ను పొందుతారా? అది భాగమేనా అని నేను ఆశ్చర్యపోతున్నాను - మరియు అది ఖచ్చితంగా ఉందని నేను చర్చించాను, మరియు చర్చలలో భాగం? ఇంకా ఎంత ఎక్కువ, తద్వారా మీరు ఎక్కువ కాలం ఉండటానికి అనుమతిస్తారు?

అమండా హౌటన్ - ఎగ్జిక్యూటివ్ వైస్ ప్రెసిడెంట్, అసెట్ మేనేజ్మెంట్

మీరు విడుదల స్ప్రెడ్ గురించి లేదా కాంట్రాక్టు వార్షిక ఎస్కలేటర్లపై మాట్లాడుతున్నారా?

రిచర్డ్ ఆండర్సన్ - SMBC - విశ్లేషకుడు

ఒప్పంద వార్షిక ఎస్కలేటర్‌పై.

అమండా హౌటన్ - ఎగ్జిక్యూటివ్ వైస్ ప్రెసిడెంట్, అసెట్ మేనేజ్మెంట్

ఇది మార్కెట్ ద్వారా నిర్ణయించబడుతుంది. కాబట్టి, మేము సాధారణంగా మా వార్షిక ఎస్కలేటర్లను మార్కెట్లో వృద్ధికి దగ్గరగా ఉంచడానికి ప్రయత్నిస్తాము, తద్వారా లీజు వ్యవధి ముగింపులో, మాకు గణనీయమైన రోల్ అప్ లేదా రోల్ లేదు. కాబట్టి, సాధారణంగా, ఈ పదం యొక్క 3% నుండి 4% తో సంబంధం లేకుండా మేము సరిగ్గా ఉన్నాము.

రిచర్డ్ ఆండర్సన్ - SMBC - విశ్లేషకుడు

సరే.

స్కాట్ డి. పీటర్స్ - బోర్డు ఛైర్మన్, సీఈఓ మరియు ప్రెసిడెంట్

ధనవంతుడు, కొన్ని పరిస్థితులలో, మనం చూసినది ఏమిటంటే, పెద్ద స్థలం, 30,000, 40,000, 50,000 చదరపు అడుగులు, మరింత తెలిసే అవకాశం ఏమిటంటే మీరు ఎస్కలేటర్ గురించి చర్చలు జరపడానికి ప్రయత్నిస్తున్నారు.

చిన్న లీజులు, మీరు పెద్ద లీజుల కంటే ఎస్కలేటర్‌ను చాలా వేగంగా పొందుతారు. మరియు అది కేవలం ఒక విధమైన - మార్కెట్లో ఈ రోజు ఆ భావన ఉంది, పెద్ద సమూహాలు, పెద్ద ఆరోగ్య సంరక్షణ వ్యవస్థలు ఆ చర్చలలో వారి ప్రాముఖ్యతను గుర్తించాయి.

సముపార్జన మార్కెట్ మరియు లీజింగ్ మార్కెట్ రెండింటిలోనూ గణనీయంగా మారిన వాటిలో ఇది ఒకటి అని నేను అనుకుంటున్నాను, మెడికల్ ఆఫీస్ ఇకపై ఆశ్చర్యం కలిగించదు. మెడికల్ ఆఫీస్ ఇకపై బ్రోకర్ల రిమోట్ ఆస్తి సమూహం కాదు. మరియు హెల్త్‌కేర్ సిస్టమ్ ఎగ్జిక్యూటివ్‌లు చాలా, చాలా సమర్థులు, నైపుణ్యం కలిగి ఉంటారు మరియు మార్కెట్లో ఏమి జరుగుతుందో దాని గురించి జ్ఞానం కలిగి ఉంటారు.

రిచర్డ్ ఆండర్సన్ - SMBC - విశ్లేషకుడు

సరే. కాబట్టి, 2018 మీరు సముపార్జనల మార్గంలో పెద్దగా చేయలేదు. మరియు, వాస్తవానికి, మీరు ఈ సంవత్సరం చాలా ఎక్కువ చేసారు. ఇది మూలధన సంభాషణ ఖర్చు వలె సరళంగా ఉందా లేదా చాలా ఎక్కువ చేయటానికి మిమ్మల్ని ప్రేరేపించిన ఇంకేమైనా ఉందా? స్పష్టంగా, మీ స్టాక్ - 2019 లో చాలా మెరుగ్గా ఉంది. అయితే గత సంవత్సరం కంపెనీ బాహ్య వృద్ధి ప్రొఫైల్‌లో ఈ మార్పును ప్రభావితం చేయలేదు మరియు 2020 లోకి వెళ్ళింది, కేవలం మూలధనానికి ఖర్చు అవుతుందా?

స్కాట్ డి. పీటర్స్ - బోర్డు ఛైర్మన్, సీఈఓ మరియు ప్రెసిడెంట్

బాగా, మూడు విషయాలు ఉన్నాయని నేను అనుకుంటున్నాను. మరియు మొట్టమొదట, మూలధనానికి ఖర్చు. నా ఉద్దేశ్యం, ఇది వృద్ధి చెందాలి. అలా చేయడానికి మేము అవకాశాలను కనుగొనాలి. కాబట్టి, మొట్టమొదట ఆ వాస్తవం. మరియు దాని క్రింద ఉన్నది బహుశా ఒక జంట అడుగులు వేయవచ్చు, కాని తరువాతిది: మేము కనుగొంటున్నాము - టోపీ రేట్లు ఎక్కడ ఉన్నాయో మనకు సౌకర్యంగా ఉందా? ఇతర వ్యక్తులు ఆస్తుల కోసం అడిగే లేదా వేలం వేసే టోపీ రేట్లు ఎక్కడ మేము సౌకర్యంగా ఉన్నాయా?

మీకు 2018, మొదటి భాగం 2019 గుర్తుంటే, దస్త్రాల కోసం కొన్ని క్యాప్ రేట్లపై ఇది చాలా, చాలా దూకుడుగా ఉందని నేను అనుకున్నాను. అన్నింటిలో మొదటిది, వారు మనం కొనాలనుకున్నదాన్ని తప్పనిసరిగా కలుసుకోలేదు, కానీ అది దూకుడుగా ఉంది మరియు అందువల్ల ప్రజలు రకమైన వారు తమను తాము టోపీ రేటుతో ప్రారంభించిన ప్రదేశంలో పొందారు, ఓహ్, నా మంచితనం. నేను కొద్దిగా కరిగించిన అనుకుంటున్నాను. మనం చూస్తున్న సముపార్జనలతో, మనం ఉన్న మార్కెట్లలో ఇప్పుడు కొంచెం ఎక్కువ హేతుబద్ధత ఉందని నేను భావిస్తున్నాను.

కాబట్టి, ఇది మూలధనానికి అయ్యే ఖర్చు. క్యాప్ రేట్లు మరియు క్యాప్ రేట్లు మనం ఆస్తులను కనుగొనగలవు? ఆపై, మూడవది, వడ్డీ రేటు వాతావరణం ఎక్కడ ఉంది? నేను 2018 వైపు తిరిగి చూస్తే, మరియు రాబర్ట్ మరియు నేను మాట్లాడుతున్నాము - ఇది నాలుగు నుండి 10 సంవత్సరాలకు వెళుతుందని అతను భావించాడు. మరియు అది ఒకదానికి వెళుతుందని నేను అనుకున్నాను. మరియు అది మధ్యలో ముగిసింది.

రాబర్ట్ ఎ. మిల్లిగాన్ - చీఫ్ ఫైనాన్షియల్ ఆఫీసర్, కోశాధికారి మరియు కార్యదర్శి

ఏదో, స్కాట్ దానిని గెలుచుకున్నాడు.

స్కాట్ డి. పీటర్స్ - బోర్డు ఛైర్మన్, సీఈఓ మరియు ప్రెసిడెంట్

కానీ అది పెద్ద నిర్ణయం. మరియు నేను అనుకుంటున్నాను, నిర్వహణ బృందాలు, డైరెక్టర్ల బోర్డులు, వారు తమ బ్యాలెన్స్ షీట్ ఎలా ఉపయోగించాలనుకుంటున్నారనే దాని గురించి సంభాషణలు జరిపారు. మరియు సాంప్రదాయకంగా, గత 30 సంవత్సరాలుగా, వడ్డీ రేట్లు పెరిగితే, క్యాప్ రేట్లు పెరుగుతాయి, రిచ్. అంటే, నాకు తెలియదు. అది - ఇకపై అలాంటి పని చేస్తుందని నాకు తెలియదు, కానీ.

కాబట్టి, మేము చూడని లేదా రాబోయే అంచనా వేసిన ఒక కదలిక యొక్క తప్పు చివరలో ఉండటానికి ఇష్టపడటం లేదని మేము చాలా తెలుసు. అంతర్గతంగా ఇప్పుడు ఉన్న భావన ఏమిటంటే, వడ్డీ రేట్లు వారు కొంతకాలం ఉండబోతున్న చోట, క్యాప్ రేట్లు మరింత స్థిరంగా మారతాయి మరియు మూలధనానికి మా ఖర్చు మనం సంపాదించే సముపార్జనలను కనుగొనగల విషయం.

రిచర్డ్ ఆండర్సన్ - SMBC - విశ్లేషకుడు

అవును. మంచి అంశాలు. ధన్యవాదాలు. ఆపై నా నుండి చివరిది. 2020 కోసం మీ బాహ్య వృద్ధి నిరీక్షణ మీ ప్రతి వాటా మార్గదర్శకత్వాన్ని ఎంత ప్రభావితం చేస్తుంది? మరో మాటలో చెప్పాలంటే, మీరు ఈ సంవత్సరం ఏమీ చేయకపోతే, ఏదైనా అర్ధమే ఉంటే, మనం ఎంత వృద్ధిని చూడలేము?

స్కాట్ డి. పీటర్స్ - బోర్డు ఛైర్మన్, సీఈఓ మరియు ప్రెసిడెంట్

ఇది చేస్తుంది. నేను దానికి రాబర్ట్ సమాధానం ఇస్తాను.

రాబర్ట్ ఎ. మిల్లిగాన్ - చీఫ్ ఫైనాన్షియల్ ఆఫీసర్, కోశాధికారి మరియు కార్యదర్శి

అవును. ఇది $ 0.01 లేదా $ 0.02 అని నేను అనుకుంటున్నాను. మరియు నేను అందించిన పరిధిలో కొన్ని స్పష్టంగా కారకం అని నేను అనుకుంటున్నాను. మేము మా సముపార్జన లక్ష్యాలను చేధించలేకపోతే, మూలధనాన్ని అమలు చేయకపోతే, మేము శ్రేణి యొక్క తక్కువ ముగింపులో ముగుస్తాము. మేము ఖచ్చితంగా మా సముపార్జన లక్ష్యాలను చేరుకోగలిగితే మరియు వాటిని అధిగమించగలిగితే, మేము మా ఆదాయ లక్ష్య శ్రేణి యొక్క ఉన్నత ముగింపుకు దగ్గరగా ఉంటామని అనుకుంటున్నాను.

రిచర్డ్ ఆండర్సన్ - SMBC - విశ్లేషకుడు

సరే. రాబర్ట్, మీ కోసం ఇంకొకటి వచ్చింది. సంవత్సర కాలంలో ఫార్వర్డ్ సెటిల్మెంట్ యొక్క సమయాన్ని మీరు ఏమనుకుంటున్నారు?

రాబర్ట్ ఎ. మిల్లిగాన్ - చీఫ్ ఫైనాన్షియల్ ఆఫీసర్, కోశాధికారి మరియు కార్యదర్శి

అవును, లేదు - కాబట్టి, మేము దానిని ఉంచాము. మా ఆదాయ అంచనాల సగటు 226 మిలియన్ పలుచన వాటాలను కలిగి ఉంది, ఇది మేము జూన్ 30 కి దగ్గరగా స్థిరపడాలని లేదా సంవత్సరం మధ్యభాగంలోనే విస్తరించాలని సూచిస్తుంది.

రిచర్డ్ ఆండర్సన్ - SMBC - విశ్లేషకుడు

సరే, పరిపూర్ణమైనది. చాలా ధన్యవాదాలు.

ఆపరేటర్

మా తదుపరి ప్రశ్న వెల్స్ ఫార్గోతో టాడ్ స్టెండర్ నుండి వచ్చింది. దయచేసి ముందుకు సాగండి.

టాడ్ స్టెండర్ - వెల్స్ ఫార్గో - విశ్లేషకుడు

ధన్యవాదాలు. ఫార్వార్డ్ గురించి చివరి ప్రశ్నపై నా ప్రశ్న పిగ్గీబ్యాక్. కాబట్టి, ఈక్విటీ కోసం మీకు ఉన్నది అంతే. కానీ మీరు మీ స్టాక్ ధరను ప్రస్తుతం మీరు ఎక్కడ ధరతో పోల్చుకుంటే, మీరు చేయగలరా - మీరు మీ రెగ్యులర్ ఎటిఎమ్‌ను నొక్కవచ్చు, సరియైనదా? కానీ మీరు ఇంకా మంచి FFO మార్గదర్శకాన్ని సమతుల్యం చేసుకోవాలి. మీరు ముందుకు ఉన్నదానికంటే ఎక్కువ ఈక్విటీని ఉపయోగించడం గురించి మీరు ఎలా ఆలోచిస్తున్నారు?

స్కాట్ డి. పీటర్స్ - బోర్డు ఛైర్మన్, సీఈఓ మరియు ప్రెసిడెంట్

మేము తిరిగి వెళ్తాము - మేము ప్రస్తుతం అదృష్టవంతులం. నేను అవకాశాలను చూస్తున్నానని అనుకుంటున్నాను. మేము సంవత్సరం చివరి భాగంలో ఉన్నవారిని చూడటం ప్రారంభించాము. మేము 2020, 2021 లో మమ్మల్ని ఉంచాలనుకుంటున్నాము, అక్కడ మీరు మరియు నేను దాని గురించి మాట్లాడిన చోట మేము మా FFO వృద్ధిపై దృష్టి కేంద్రీకరించాము మరియు వాటాదారుల విలువను తిరిగి ఎక్కడికి తీసుకురావాలనే దానిపై మేము దృష్టి కేంద్రీకరిస్తాము - తిరిగి కాదు, కానీ అది ఎక్కడ ఉండాలో మేము భావిస్తున్నాము.

మేము దీన్ని చేయగల స్థితిలో ఉన్నాము. మరేమీ జరగకపోతే, మనం వారితో మాట్లాడేటప్పుడు ప్రజలతో కమ్యూనికేట్ చేసే వాటి నుండి కనీసం విజయవంతం అవుతామని నేను ఎప్పుడూ మమ్మల్ని నిలబెట్టడానికి ప్రయత్నిస్తాను. నేను ఇప్పుడు అక్కడ ఉన్నానని అనుకుంటున్నాను. మనకు ఉన్న అవకాశాలతో, మన వద్ద ఉన్న బ్యాలెన్స్ షీట్, మన లీజింగ్ పైప్‌లైన్‌లో మనం చూస్తున్నది 2020 అని నేను అనుకుంటున్నాను, ఇక్కడ మనం అమలు చేయాల్సిన అవసరం ఉంది మరియు దానిపై మంచి పని చేయాలి.

మేము ఇతర అవకాశాలను చూసినట్లయితే లేదా మనం దానిని వృద్ధి చెందగల అవకాశాలు ఉంటే, మన ఎఫ్‌ఎఫ్‌ఓ వృద్ధిని మనం సాధారణంగా చేసేదానితో పాటుగా చేస్తే, అప్పుడు మేము దానిని సద్వినియోగం చేసుకుంటాము. కానీ ప్రస్తుతం, మేము చాలా బాగా ఉన్నాము మరియు మేము అమలు చేయాలి.

టాడ్ స్టెండర్ - వెల్స్ ఫార్గో - విశ్లేషకుడు

ధన్యవాదాలు, స్కాట్. అది సహాయపడుతుంది. ఎందుకంటే మీరు మీ డెట్-టు-ఇబిఐటిడిఎను 5.7%, ప్రో ఫార్మాతో ముందుకు చూసినప్పుడు, అది మిమ్మల్ని 5% కి తగ్గిస్తుంది. కానీ అది తప్పనిసరిగా 5% కి వెళ్ళకపోవచ్చు మరియు మీరు కొత్త ఈక్విటీలతో పెరుగుతున్న అప్పును పొందబోతున్నారని umes హిస్తుంది, చెప్పడం సరైంది, కొంచెం ఎక్కువ అప్పు కావచ్చు?

రాబర్ట్ ఎ. మిల్లిగాన్ - చీఫ్ ఫైనాన్షియల్ ఆఫీసర్, కోశాధికారి మరియు కార్యదర్శి

బాగా, నేను 5: 7 పరిధిలో ఉంటానని అనుకుంటున్నాను. కాబట్టి, మేము సముపార్జనలు చేస్తున్నప్పుడు, మనకు సౌకర్యంగా ఉన్న 5.5 నుండి 6 పరిధిలో మా పరపతిని నిర్వహించే ఈక్విటీని మేము తగ్గిస్తాము. కానీ ముఖ్యమైన విషయం ఏమిటంటే మనకు పొడి పొడి ఉంది, మూలధనం ఇప్పటికే పెంచబడింది. మేము చూసే సముపార్జన పైప్‌లైన్‌ను కొనసాగించడానికి మాకు నిశ్చయత ఉంది మరియు ఈ రకమైన అస్థిరత ఉన్నప్పటికీ మనం చూసే అవకాశాలు ఈ ఏడాది పొడవునా రావచ్చు. కాబట్టి, మేము వాటిని ఎలా అనుసరిస్తున్నామో మాకు సుఖంగా ఉంటుంది.

టాడ్ స్టెండర్ - వెల్స్ ఫార్గో - విశ్లేషకుడు

సరే కృతజ్ఞ్యతలు. చివరి ప్రశ్న, మీరు దానిని చూసినప్పుడు - మీరు FFO మరియు FAD మధ్య వ్యాప్తిని చూసినప్పుడు, మీకు అక్కడ పునరావృతమయ్యే కాపెక్స్ వచ్చింది, అది మీ ప్రతి వాటా పెరుగుదలలో కొన్నింటిని నమలగలదు. 2020 కోసం మీరు కాపెక్స్ గురించి ఎలా ఆలోచిస్తున్నారు, బహుశా NOI ప్రాతిపదికన? బహుశా దాని గురించి మాట్లాడండి. ధన్యవాదాలు.

రాబర్ట్ ఎ. మిల్లిగాన్ - చీఫ్ ఫైనాన్షియల్ ఆఫీసర్, కోశాధికారి మరియు కార్యదర్శి

నిర్వహణ దృక్పథం నుండి మనం ఏమనుకుంటున్నామో, అది NOI లో 13% నుండి 14% వరకు స్థిరంగా ఉంటుందని మేము ఆశించాము. 2020 లో కూడా అదే జరుగుతుందని మేము ఆశిస్తున్నాము. మనం నిజంగా మొదలుపెడితే అది ఎక్కడికి వెళ్ళాలో అవకాశం ఉందని నేను అనుకుంటున్నాను - ఒకవేళ మరియు దానితో సంబంధం ఉన్న ఆక్యుపెన్సీ వృద్ధిని పొందడం ప్రారంభించినప్పుడు, మీరు టిక్‌తో సంబంధం ఉన్న మూలధనాన్ని చూడవచ్చు కొంచెం ఎక్కువ. వాస్తవానికి, ఇది వన్‌టైమ్ అంశం మరియు మీరు సంబంధిత ప్రాతిపదికన NOI పెరుగుదలను చూస్తారు.

కాబట్టి, ఆక్యుపెన్సీ పెరుగుదల ద్వారా నిజంగా నడిచే పైన ఏదైనా 13% నుండి 14% వరకు మేము ఆశిస్తున్నాము.

టాడ్ స్టెండర్ - వెల్స్ ఫార్గో - విశ్లేషకుడు

సరే, ధన్యవాదాలు.

ఆపరేటర్

మా తదుపరి ప్రశ్న సారా టాన్ నుండి జెపి మోర్గాన్ తో వచ్చింది. దయచేసి ముందుకు సాగండి.

సారా టాన్ - జెపి మోర్గాన్ - విశ్లేషకుడు

హాయ్, నేను మైఖేల్ ముల్లెర్ కోసం ఉన్నాను. అభివృద్ధి పొడిగింపులపై ఒక ప్రశ్న. అభివృద్ధి మరియు పొడిగింపుల యొక్క నీడ పైప్‌లైన్ ఉందా అని నేను ఆశ్చర్యపోతున్నాను మరియు డాలర్ల పరంగా ఇది ఎంత పెద్దది, ఇటీవలి రెండు ప్రకటనలు, గత త్రైమాసికంలో అభివృద్ధి పైప్‌లైన్‌కు మీరు చేసిన చేర్పులు?

స్కాట్ డి. పీటర్స్ - బోర్డు ఛైర్మన్, సీఈఓ మరియు ప్రెసిడెంట్

బాగా, మేము - దానికి సమాధానం, నేను చెప్పినట్లు, అవును. మేము ఇప్పుడు చూసే అవకాశాలు ఉన్నాయి లేదా మా పోర్ట్‌ఫోలియోలో ఇప్పటికే అంతర్లీనంగా ఉన్న చర్చలు జరుపుతున్నాము. నేను వాటి గురించి ప్రత్యేకంగా మాట్లాడటానికి ఇష్టపడను, ఎందుకంటే మేము ముందుకు సాగాలని నిశ్చయించుకోలేదు లేదా లావాదేవీ ముగియలేదు. కాబట్టి, మాకు ఆ అవకాశం ఉంది.

ఇప్పుడు, మేము కూడా కొత్త అవకాశాలను వెతుకుతున్నాము, అవి "ఎక్కువ - పోటీగా ఉన్నాయి", ఇక్కడ మనలో ఇద్దరు లేదా ముగ్గురు అభివృద్ధి చేయాలని చూస్తున్నారు మరియు ఇది ఒక ప్రధాన మార్కెట్లో ఉంది మరియు ఇది సరైన ఆరోగ్య సంరక్షణ వ్యవస్థతో ఉంది .

కాబట్టి, మనకు వాటి కలయిక వచ్చింది, కాని మనకు ఉంది - మనం ఎప్పుడూ ఉన్నట్లు నేను భావిస్తున్నాను - మన స్వంత విజయాన్ని మేము నియంత్రిస్తాము. మరియు ఇప్పుడు సమీకరణం యొక్క అభివృద్ధి వైపు, మేము ఆ అవకాశాలను కనుగొనడానికి, మా పోర్ట్‌ఫోలియోలో అంతర్లీనంగా ఉన్న అవకాశాలను అభివృద్ధి చేయడానికి గత 18 నెలలు, 12 నెలలు, 6 నెలలు తీసుకున్నాము. కాబట్టి, ఖచ్చితంగా రాబోయే రెండు సంవత్సరాల్లో, ఆదాయాలను ఉత్పత్తి చేయడానికి మా ఇతర సామర్ధ్యాలకు తోడ్పడే ఆ సాధనంతో మాకు సహాయపడటానికి మేము ఆన్‌బోర్డ్‌లోకి తీసుకురాగల అభివృద్ధి ఉంది.

సారా టాన్ - జెపి మోర్గాన్ - విశ్లేషకుడు

ధన్యవాదాలు.

ఆపరేటర్

మా తదుపరి ప్రశ్న గ్రీన్ స్ట్రీట్ సలహాదారులతో లుకాస్ హార్ట్‌విచ్ నుండి వచ్చింది. దయచేసి ముందుకు సాగండి.

లుకాస్ హార్ట్‌విచ్ - గ్రీన్ స్ట్రీట్ సలహాదారులు - విశ్లేషకుడు

ధన్యవాదాలు. '20 సముపార్జనల కోసం మీ దిగుబడి మార్గదర్శకంలో, సినర్జీలకు ముందు ఏమిటి మరియు మీరు కోట్ చేసిన సంఖ్యను పొందడానికి ఎంత సమయం పడుతుందని మీరు అనుకుంటున్నారు?

రాబర్ట్ ఎ. మిల్లిగాన్ - చీఫ్ ఫైనాన్షియల్ ఆఫీసర్, కోశాధికారి మరియు కార్యదర్శి

మేము మా మార్కెట్లలో కొనుగోలు చేసేటప్పుడు సాధారణంగా సాధించే 20 నుండి 30 బేసిస్ పాయింట్లలో కాల్చాము. కాబట్టి చారిత్రాత్మకంగా మేము నేరుగా నగదు చేయి యొక్క లావాదేవీపై అందించిన వాటిని పొందడానికి మీరు 25 బేసిస్ పాయింట్లను తీసుకోవచ్చు.

మరియు ఆ సినర్జీలను పొందడానికి, నేను చెప్పినట్లుగా, సినర్జీలు మాత్రమే చేర్చబడ్డాయి, నిజంగా మూడవ పార్టీ ఆస్తి నిర్వహణ రుసుము యొక్క తొలగింపు. కాబట్టి, సాధారణంగా, ఇది మా కీ మార్కెట్లలో కొత్త సముపార్జన చేసిన మొదటి 90 రోజుల్లో జరుగుతుంది.

లుకాస్ హార్ట్‌విచ్ - గ్రీన్ స్ట్రీట్ సలహాదారులు - విశ్లేషకుడు

గ్రేట్. ఆపై మరొక శీఘ్ర ఒకటి. మీరు ఎప్పుడైనా MOB కాని సముపార్జనలకు లోనవుతారా?

స్కాట్ డి. పీటర్స్ - బోర్డు ఛైర్మన్, సీఈఓ మరియు ప్రెసిడెంట్

దానిపై మీరు మరింత స్పష్టంగా చెప్పగలరా?

లుకాస్ హార్ట్‌విచ్ - గ్రీన్ స్ట్రీట్ సలహాదారులు - విశ్లేషకుడు

హెల్త్‌కేర్ రియల్ ఎస్టేట్, నైపుణ్యం కలిగిన నర్సింగ్, సీనియర్ హౌసింగ్ యొక్క ఇతర విభాగాలు? మీ పోర్ట్‌ఫోలియోలో మీరు అబ్బాయిలు చిన్నగా ఉన్నారని నాకు తెలుసు.

స్కాట్ డి. పీటర్స్ - బోర్డు ఛైర్మన్, సీఈఓ మరియు ప్రెసిడెంట్

మేము చేస్తాము.

లుకాస్ హార్ట్‌విచ్ - గ్రీన్ స్ట్రీట్ సలహాదారులు - విశ్లేషకుడు

మీరు క్రొత్త ఒప్పందాలను వ్రాస్తే నేను ఆసక్తిగా ఉన్నాను?

స్కాట్ డి. పీటర్స్ - బోర్డు ఛైర్మన్, సీఈఓ మరియు ప్రెసిడెంట్

బాగా, నేను అనుకుంటున్నాను - మేము వాటిని అండర్రైట్ చేయము. మేము ఉన్నామని నేను మీకు చెప్తాను - మొత్తం ఆరోగ్య సంరక్షణ రంగం గురించి మనకు సాధ్యమైనంత పరిజ్ఞానం కలిగి ఉండటానికి ప్రయత్నిస్తాము. మీరు దీన్ని నిజంగా కొనుగోలు చేయకపోతే, నేను వెనక్కి వెళ్లి, మనకన్నా ఎక్కువ నైపుణ్యం ఉన్నవాటిని చెప్తాను. కానీ అంతర్గతంగా మరియు బాహ్యంగా, నేను మొత్తం స్థలాలలో జరిగే లావాదేవీలకు అనుగుణంగా ఉండటానికి ప్రయత్నిస్తాను. కరోలిన్ అదే పని చేస్తుంది, రాబర్ట్, అమండా.

మా లీజింగ్ జట్లలోని మా వ్యక్తులు, లీజింగ్ యొక్క సీనియర్ వైస్ ప్రెసిడెంట్స్ అని మేము పిలుస్తాము, వారు చాలా అనుభవజ్ఞులు. వారు ఇప్పుడు ఎక్కువగా ఐదు, ఆరు, ఏడు సంవత్సరాలు మాతో ఉన్నారు. కాబట్టి, ఆరోగ్య సంరక్షణ వ్యవస్థలు ఎక్కడికి వెళుతున్నాయో, మార్కెట్‌లో ఏ లావాదేవీలు జరుగుతున్నాయి మరియు ఏ పరివర్తనాలు జరగవచ్చు లేదా జరగకపోవచ్చు అనే దాని గురించి మనం చాలా తెలుసుకోవటానికి ప్రయత్నిస్తాము.

లుకాస్ హార్ట్‌విచ్ - గ్రీన్ స్ట్రీట్ సలహాదారులు - విశ్లేషకుడు

పర్ఫెక్ట్. ధన్యవాదాలు.

ఆపరేటర్

మా తదుపరి ప్రశ్న మోర్గాన్ స్టాన్లీతో విక్రమ్ మల్హోత్రా నుండి వచ్చింది. దయచేసి ముందుకు సాగండి.

విక్రమ్ మల్హోత్రా - మోర్గాన్ స్టాన్లీ - విశ్లేషకుడు

ప్రశ్నలు తీసుకున్నందుకు ధన్యవాదాలు. రాబర్ట్, స్పష్టం చేయడానికి, కాబట్టి మీరు కాల్చిన 1.50 1.3 మిలియన్ల నుండి 50 XNUMX మిలియన్ల వరకు అమ్మకం కోసం ఉద్దేశించిన ఆస్తి. $ XNUMX మిలియన్ల నిబంధనలతో ఇది ఎలా సంబంధం కలిగి ఉంది? అవి సంబంధం ఉన్నాయని నేను uming హిస్తున్నాను, కానీ ఇది ఇలా ఉంది - అవి వేర్వేరు సంఖ్యలుగా కనిపిస్తాయి.

రాబర్ట్ ఎ. మిల్లిగాన్ - చీఫ్ ఫైనాన్షియల్ ఆఫీసర్, కోశాధికారి మరియు కార్యదర్శి

ఇక్కడ కొంచెం తేడా ఉందని నేను అనుకుంటున్నాను. మేము అక్కడ million 50 మిలియన్లను ఉంచాము - ఇది చివరికి మూసివేసే వాటిని మార్కెట్లోకి తీసుకురావడంలో మా అనుభవం ఇచ్చిన సాధారణ పరుగు రేటు. నిజంగా ఇది స్కాట్ పేర్కొన్న ప్రక్రియను బట్టి, చివరికి మూసివేస్తుందని మేము భావించే కొన్ని నిబంధనలకు అనువదిస్తుంది.

స్కాట్ డి. పీటర్స్ - బోర్డు ఛైర్మన్, సీఈఓ మరియు ప్రెసిడెంట్

ఇది 12 నెలలు.

విక్రమ్ మల్హోత్రా - మోర్గాన్ స్టాన్లీ - విశ్లేషకుడు

సరే, $ 5 మిలియన్ NOI మరింత లేఅవుట్ వాల్యూమ్ లాగా అనిపిస్తుందా?

రాబర్ట్ ఎ. మిల్లిగాన్ - చీఫ్ ఫైనాన్షియల్ ఆఫీసర్, కోశాధికారి మరియు కార్యదర్శి

I 5 మిలియన్ల NOI తో నాకు ఖచ్చితంగా తెలియదు. మీరు మా ఉద్దేశ్యాన్ని తీసుకుంటున్నారు -

విక్రమ్ మల్హోత్రా - మోర్గాన్ స్టాన్లీ - విశ్లేషకుడు

వార్షికంగా, అవును.

రాబర్ట్ ఎ. మిల్లిగాన్ - చీఫ్ ఫైనాన్షియల్ ఆఫీసర్, కోశాధికారి మరియు కార్యదర్శి

నువ్వు నాకు చిక్కావు. మీరు ఏమి చెబుతున్నారో నాకు అర్థమైంది. అవును, విషయాలు చివరికి మూసివేసే సంభావ్యత ఉందని నేను అనుకుంటున్నాను. విషయాలు - వైఖరులు దాని కంటే ఎక్కువగా ఉంటే, మీరు దానిపై expected హించిన సముపార్జనలో సంబంధిత పెరుగుదలను చూస్తారని నేను భావిస్తున్నాను.

అదే దుకాణంలో అమ్మకం కోసం మీరు ఉద్దేశించినట్లు నేను భావిస్తున్నాను, ముఖ్యమైన విషయం ఏమిటంటే మనం సంప్రదాయవాదంగా మరియు మా మార్గదర్శకాలకు అనుగుణంగా ఉండటానికి ప్రయత్నిస్తాము. మరలా, అమ్మకపు బకెట్ కోసం ఉద్దేశించిన అన్ని లక్షణాలను మేము చేర్చినట్లయితే, మేము తక్కువ-కాకుండా ఎక్కువ ఒకే-స్టోర్ వృద్ధిని నివేదిస్తాము.

విక్రమ్ మల్హోత్రా - మోర్గాన్ స్టాన్లీ - విశ్లేషకుడు

లేదు. నేను వృద్ధిపై దృష్టి పెట్టడం లేదు. నేను $ 5 మిలియన్ NOI అని ఆలోచిస్తున్నాను అంటే volume 50 మిలియన్ల కంటే ఎక్కువ వాల్యూమ్. కాబట్టి, అమ్మకం కోసం ఉద్దేశించిన అమ్మకం కోసం మీరు ఏ కాలపరిమితిని చూస్తున్నారు?

రాబర్ట్ ఎ. మిల్లిగాన్ - చీఫ్ ఫైనాన్షియల్ ఆఫీసర్, కోశాధికారి మరియు కార్యదర్శి

అవును. లేదు, నేను నిబంధనలపై చూడాలనుకునే టోపీ రేట్లు దానిలో ముగుస్తాయి. నేను అక్కడ 6% రకం పరిధిని, 6% నుండి 6.5% వరకు ఉంచాను. మరియు నేను మార్గదర్శక దృక్పథం నుండి అనుకుంటున్నాను, మనం చివరికి ఏమి జరుగుతుందో ఆశించే దాని మధ్యభాగాన్ని ఇస్తున్నాము. కానీ మళ్ళీ, అది దాని కంటే ఎక్కువగా ఉంటే, మీరు సముపార్జనలో సంబంధిత పెరుగుదలను చూస్తారని నేను అనుకుంటున్నాను

విక్రమ్ మల్హోత్రా - మోర్గాన్ స్టాన్లీ - విశ్లేషకుడు

సరే. కాబట్టి, అవి నిజంగా అధిక క్యాప్ రేట్ ఒప్పందాలు కావచ్చు?

రాబర్ట్ ఎ. మిల్లిగాన్ - చీఫ్ ఫైనాన్షియల్ ఆఫీసర్, కోశాధికారి మరియు కార్యదర్శి

లేదు, నేను చెప్పేది ఇదేనని నేను అనుకుంటున్నాను, వార్షికంగా million 1.2 మిలియన్ల లావాదేవీలను మీరు చూస్తుంటే, ఆ 6% ప్లస్ లేదా మైనస్ పరిధిలో మాకు క్యాప్ రేట్లు ఉన్నాయని మీరు చూస్తారు. మరియు మేము చేస్తున్న సముపార్జన రేటును పెంచడాన్ని మీరు చూస్తారు.

విక్రమ్ మల్హోత్రా - మోర్గాన్ స్టాన్లీ - విశ్లేషకుడు

సరే, అర్థమైంది. ఆపై స్పష్టం చేయడానికి. మీరు కాల్చిన ఆపరేటింగ్ సినర్జీలు. నేను ఇప్పుడే ఉన్నాను - ఈ రోజు మీరు సినర్జీ రోజును పొందుతున్నారని నేను నిర్ధారించుకోవాలనుకుంటున్నాను, కాని మీరు G & A పెరుగుతున్నట్లు కూడా సూచిస్తున్నారు మరియు మీరు ఇంకా లీజింగ్ మరియు ఆస్తి నిర్వహణ వారిని నిర్మిస్తున్నారు.

కాబట్టి, అవి వేర్వేరు ముక్కలు అని నేను ess హిస్తున్నాను, కాని నేను ఆశ్చర్యపోతున్నాను, కాలక్రమేణా విరుద్ధంగా ఆ సినర్జీస్ రోజు మీకు లభించిందని అనుకోవడం న్యాయమా?

స్కాట్ డి. పీటర్స్ - బోర్డు ఛైర్మన్, సీఈఓ మరియు ప్రెసిడెంట్

బాగా, రెండు బకెట్లు ఉన్నాయి. ఒకటి, మొదటి రోజు, రాబర్ట్ ఎత్తి చూపినట్లు, మీరు మూడవ పార్టీని తీసుకునే చోట, దాన్ని తీసివేయండి. మరియు రాబర్ట్ మాట్లాడుతూ, మీరు 90 రోజుల్లో పొందవచ్చు. సాంప్రదాయకంగా ఇప్పుడు, మీరు ఒక ఆస్తిని కొనుగోలు చేసినప్పుడు, ప్రజలు వెళ్లిపోతారు, మూడవ పక్షం వెళ్లిపోతుంది మరియు 30 రోజుల పరివర్తన ఉండవచ్చు ఎందుకంటే మీరు వారికి తెలియజేసారు మరియు వారు మా ప్లాట్‌ఫారమ్‌కు వస్తారు.

రెండవ బకెట్ ఏమిటంటే, మేము మా ఇంజనీర్లను ఉంచినప్పుడు, మేము మా ఆస్తి నిర్వాహకులను మేము తిరస్కరించే ఆస్తిపై ఉంచుతాము లేదా ఏడాది పొడవునా లేదా తరువాతి రెండు త్రైమాసికాలలో వారి సేవా ఒప్పందాలను మార్కెట్‌లోని మా ఒప్పందాలపై ఉంచడానికి మేము చూస్తాము. వారు చేస్తున్న ఒప్పందం కంటే చాలా అనుకూలంగా ఉంటాయి. సాధారణంగా, స్థానిక ప్రాతినిధ్యం లేదా చిన్న లేదా జాతీయ డెవలపర్‌లతో వారి వ్యాపారం ఆస్తి నిర్వహణ కాదని, వారి వ్యాపారం మార్కెట్లో 500,000 నుండి 1 మిలియన్ చదరపు అడుగుల వరకు ఉండదు. కాబట్టి, మేము కట్ట చేయవచ్చు. నా ఉద్దేశ్యం, అది మనకు లభించే అవకాశం.

కాబట్టి, మేము ప్రవేశించడానికి రెండు దశలు ఉన్నాయి. మరియు మేము వెంటనే ఒకదాన్ని పొందగలుగుతాము మరియు తరువాత రెండవ సంవత్సరంలో మొదటి సంవత్సరంలో సగం ప్రయోజనం పొందుతాము మరియు తరువాత రెండవ సంవత్సరం ప్రయోజనం పొందడం కొనసాగిస్తాము మరియు రిటైల్ వద్ద అద్దెదారుకు మరింత ఎక్కువ సేవలను అందించడానికి మేము ఆ తరువాత కొనసాగుతాము - నన్ను క్షమించండి, టోకు వద్ద, రిటైల్ కాదు, మరియు మేము దాని ప్రయోజనాన్ని పొందుతాము.

విక్రమ్ మల్హోత్రా - మోర్గాన్ స్టాన్లీ - విశ్లేషకుడు

సరే. ఆపై చివరిది. రాబర్ట్, మీరు మరియు నేను క్లుప్తంగా దీని గురించి మాట్లాడాము. కానీ డౌన్టౌన్ LA లోని సెయింట్ విన్సెంట్ మూసివేయబడింది లేదా మూసివేయాలని నిర్ణయించుకుంటుంది. మీకు క్యాంపస్‌లో MOB లేదని నాకు తెలుసు, కానీ మీకు దగ్గరగా MOB ఉంది. మీరు మీ అనుభవాన్ని మరియు అసలు లావాదేవీని ఎలా వ్రాసారు అనే దాని గురించి మాట్లాడగలరా? సంభావ్య మూసివేత ఇచ్చిన ఏదైనా అక్కడ ఉంచుతుంది?

రాబర్ట్ ఎ. మిల్లిగాన్ - చీఫ్ ఫైనాన్షియల్ ఆఫీసర్, కోశాధికారి మరియు కార్యదర్శి

అవును. డౌన్‌టౌన్ LA మరియు థర్డ్ స్ట్రీట్‌లో ఈ సంవత్సరం ప్రారంభంలో మేము చేసిన కొనుగోళ్లు ఇది. పూచీకత్తు దృక్పథం కోసం, మేము ఎల్లప్పుడూ సబ్‌మార్కెట్ అంటే ఏమిటి? మార్కెట్ అంటే ఏమిటి? ఆరోగ్య సంరక్షణకు దీర్ఘకాలిక డిమాండ్ ఏమిటి?

ఆ సబ్‌మార్కెట్ కేవలం పేలిపోతున్నది. మీరు డౌన్టౌన్ LA మరియు జరుగుతున్న అన్ని పెట్టుబడులను పరిశీలిస్తే, గత 20 సంవత్సరాల్లో రియల్ ఎస్టేట్ దృక్పథం నుండి billion 5 బిలియన్ల పెట్టుబడి అక్కడకు వెళ్లి, తదుపరి 5, 10 సంవత్సరాల్లో ఆశిస్తారు.

కాబట్టి, ఇది నిజంగా పెరుగుతున్న ప్రాంతం, మీరు చాలా ఆదాయాలు చూస్తున్నారు. కాబట్టి, జనాభా కోణం నుండి మేము దానిని ఇష్టపడతాము. ఆస్తిపై సూటిగా ఆరోగ్య సంరక్షణ కోణం నుండి, అద్దెదారులలో ఎవరూ వాస్తవానికి ఆసుపత్రికి అనుబంధంగా లేరని మేము నిజంగా ఇష్టపడ్డాము. రోగులను ఆకర్షించే వారి సామర్థ్యం నుండి ఆ ప్రాంతంలో ఉండాలని కోరుకునే పోటీ పద్ధతులతో ఇది నిజంగా ఉంది.

కాబట్టి, మేము మా పూచీకత్తు చేసినప్పుడు, మేము దానిని ఆ కోణం నుండి చూశాము. భవనం యొక్క వైద్యులు మరియు అభ్యాసాలు వారి డిమాండ్ను ఎక్కడ నుండి పొందుతున్నాయో అర్థం చేసుకున్నారు. అది ఉన్న చోటనే కొనసాగబోతున్న ప్రాంతంగా చూసింది, కాని అక్కడ నిజంగా విలువ మరియు డిమాండ్ పెరుగుతుంది.

కాబట్టి, ఆస్పత్రి పక్కనే ఉండటం వాస్తవానికి ఆ సమయంలో ఏదైనా ప్రతికూలంగా ఉంటే అది ఆ సమయంలో సంకలితంగా ఉన్నట్లు మేము చూడలేదు. ఇప్పుడు, ఆసక్తికరమైన విషయం ఏమిటంటే, ఆసుపత్రి మూసివేస్తే, మేము నిజంగా ప్రయోజనం పొందబోతున్నాము.

మేము భూమి లీజులకు లోబడి ఉండము. మేము పూర్తిగా ఫీజు సాధారణ వడ్డీ. వాస్తవానికి క్యాంపస్‌లో ఉన్న కొంతమంది అద్దెదారులు స్థలం కోసం వెతుకుతున్నారు మరియు వారు మా భవనంలోకి రావడాన్ని మనం చూడవచ్చు. కాబట్టి, మేము తక్షణ ప్రభావాన్ని చూడము. మా పూచీకత్తు యొక్క దీర్ఘకాలిక ఫండమెంటల్స్ ఆడటం మనం చూస్తాము, కాకపోతే ఈ సమయంలో మేము ఉండాలని అనుకున్న చోట కొంచెం మెరుగ్గా లేదు.

స్కాట్ డి. పీటర్స్ - బోర్డు ఛైర్మన్, సీఈఓ మరియు ప్రెసిడెంట్

మరియు నేను బలోపేతం చేస్తాను. మేము ఆస్తి కొనడానికి ముందే నేను వెళ్ళాను. మనం కొన్న ఆస్తులన్నీ నేను చూస్తున్నాను. ఇది స్థానం, స్థానం, స్థానం మరియు ఇది అద్దె, భవనంలోని UCLA లు. మాకు కొన్ని ప్రధాన అద్దెదారులు ఉన్నారు, వారు విస్తరించాలనుకుంటున్నారు. ఇది పెట్టుబడిదారుల కోసం చూడటానికి మేము ఇష్టపడే ఒక భవనం, ఎందుకంటే మనం దానిని కొన్నది మరియు దాని విలువ ఏమిటో ఈ రోజు విలువైనది మరియు ఇప్పటి నుండి మూడు, ఐదు సంవత్సరాల విలువైనది ఏమిటంటే, మా ఆక్రమణలు 3% లేదా 4% వరకు, మేము 95%, 90% వద్ద మార్గనిర్దేశం చేస్తున్నాము, 89%, 90% వద్ద మార్గనిర్దేశం చేస్తున్నాము. ఇది రాబోయే రెండు నెలల్లో ఇక్కడ పూర్తి అవుతుంది, దీని గురించి అమండా మాట్లాడుతోంది. మా పోర్ట్‌ఫోలియోలో ఆ రకమైన ఆస్తి ఉన్నప్పటికీ నాకు చాలా ఎక్కువ ఉందని నేను కోరుకుంటున్నాను.

కానీ మీరు చూడటానికి వెళ్ళాలి. మీరు నిర్ధారించుకోవాలి. మేము ఆసుపత్రి నుండి ఆక్యుపెన్సీ కలిగి ఉంటే, అది సమస్యగా ఉండేది. ఇది భూమి లీజులతో క్యాంపస్‌లో ఉంటే, అది సమస్యగా ఉండేది. కానీ మేము బాక్సులను తనిఖీ చేసాము, మరియు ఈ ప్రత్యేక సందర్భం మంచిదని తేలింది మరియు మేము దానిని కొనుగోలు చేసినప్పుడు కంటే మా పూచీకత్తు కంటే ముందుంది.

విక్రమ్ మల్హోత్రా - మోర్గాన్ స్టాన్లీ - విశ్లేషకుడు

సరే, చాలా బాగుంది. ధన్యవాదాలు.

స్కాట్ డి. పీటర్స్ - బోర్డు ఛైర్మన్, సీఈఓ మరియు ప్రెసిడెంట్

కాబట్టి, దానిని తీసుకువచ్చినందుకు ధన్యవాదాలు.

ఆపరేటర్

ఇది మా ప్రశ్నోత్తరాల సెషన్‌ను ముగించింది. ఏదైనా ముగింపు వ్యాఖ్యల కోసం నేను సమావేశాన్ని స్కాట్ పీటర్స్‌కు తిరిగి ఇవ్వాలనుకుంటున్నాను.

స్కాట్ డి. పీటర్స్ - బోర్డు ఛైర్మన్, సీఈఓ మరియు ప్రెసిడెంట్

బాగా, చాలా ధన్యవాదాలు. వచ్చే నెలలో లేదా వచ్చే రెండు లేదా మూడు వారాల్లో కొన్ని సమావేశాలు వస్తాయని నాకు తెలుసు. మేము అక్కడ ఉంటాము మరియు మనకు వీలైనంత ఎక్కువ మందితో మాట్లాడటానికి మేము ఎదురుచూస్తున్నాము మరియు మేము 2020 గురించి చాలా సంతోషిస్తున్నాము. ధన్యవాదాలు.

ఆపరేటర్

[ఆపరేటర్ ముగింపు వ్యాఖ్యలు]

వ్యవధి: X నిమిషాలు

పాల్గొనేవారికి కాల్ చేయి:

డేవిడ్ గెర్షెన్సన్ - చీఫ్ అకౌంటింగ్ ఆఫీసర్

స్కాట్ డి. పీటర్స్ - బోర్డు ఛైర్మన్, సీఈఓ మరియు ప్రెసిడెంట్

అమండా హౌటన్ - ఎగ్జిక్యూటివ్ వైస్ ప్రెసిడెంట్, అసెట్ మేనేజ్మెంట్

రాబర్ట్ ఎ. మిల్లిగాన్ - చీఫ్ ఫైనాన్షియల్ ఆఫీసర్, కోశాధికారి మరియు కార్యదర్శి

ఓమోటాయో ఒకుసన్య - మిజుహో - విశ్లేషకుడు

డేనియల్ బెర్న్‌స్టెయిన్ - కాపిటల్ వన్ - విశ్లేషకుడు

నికోలస్ జోసెఫ్ - సిటీ గ్రూప్ - విశ్లేషకుడు

చాడ్ వనాకోర్ - స్టిఫెల్ - విశ్లేషకుడు

కానర్ సివర్స్కీ - బెరెన్‌బర్గ్ - విశ్లేషకుడు

జోనాథన్ హ్యూస్ - రేమండ్ జేమ్స్ - విశ్లేషకుడు

రిచర్డ్ ఆండర్సన్ - SMBC - విశ్లేషకుడు

టాడ్ స్టెండర్ - వెల్స్ ఫార్గో - విశ్లేషకుడు

సారా టాన్ - జెపి మోర్గాన్ - విశ్లేషకుడు

లుకాస్ హార్ట్‌విచ్ - గ్రీన్ స్ట్రీట్ సలహాదారులు - విశ్లేషకుడు

విక్రమ్ మల్హోత్రా - మోర్గాన్ స్టాన్లీ - విశ్లేషకుడు

మరిన్ని HTA విశ్లేషణ

అన్ని ఆదాయాలు ట్రాన్స్క్రిప్ట్లను కాల్ చేస్తాయి


AlphaStreet Logo

ఈ వ్యాసం మొదట కనిపించింది https://www.fool.com/earnings/call-transcripts/2020/02/14/healthcare-trust-of-america-inc-hta-q4-2019-earnin.aspx

ఒక వ్యాఖ్యను

మీ ఇమెయిల్ చిరునామా ప్రచురించబడదు.